◆将来価格の予測レポート(抜粋)◆



将来価値(RV)を決定する6大条件

全ての条件が揃っていなくとも、以下のような順番で条件を満たしていれば高い価値を持つマンションとなります。

1位:立地条件

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

2位:建物規模

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

3位:外観・玄関・空間デザイン

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

4位:間取りや内装、設備など専有部分、及び共用部分のプラン

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

5位:ブランド

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

6位:管理体制

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、上記の16ですが、この中で一番比重が高いのは第1位の立地条件なのです。稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。

そして、最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

 

本物件の客観的評価

建物分野の26位は、平均的なレベルで、ブランドマンションらしくないものですが、●●●エリアでは100戸規模の土地の取得は困難なので、堂々たる存在感を見せているという意味で希少価値がある物件と言えます。

1位の立地条件については、本物件の場合、徒歩11分の距離が弱点ですが、●●●エリアは、それでも人気の高さがあり、さほどネックにならないのが実態です。

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

以上から、10年後のリセールバリューは、東京23区の平均的な価格維持率(購入価格からの変動率)より低くなる可能性はなさそうです。

 

 

中古マンションの価格決定要因

1)中古マンションの価格は、新築価格に連動します。

新築が上昇中のときは、割安な中古に需要が向かいす。すると、やがて中古も値が上がるのです。

下記のグラフ①をご参照ください。新築と中古の相関関係(連動性)が見事に表れています。

また、2)新築の供給が多い・少ないでも変動します。エリア内で新築の供給が少なければ溢れた需要は中古に向かいます。その結果として中古価格は上がるのです。特に希少な面積帯の中古は高い価格がつきます。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

以上はあくまで一般論です。

 中古マンションの価格は、これに
3)物件固有の条件による加減があります。

 

損益分岐点の計算

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

ローンを利用した場合、現金購入による損益分岐点2316万円から金利負担420万円を差し引いた1896万円が値下がりの許容範囲となります。

値下がり率は(1896÷7261)約26です。 現金購入の場合の値下がり率32と比べると、差が大幅に縮まりました。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

以上の計算から、値下がりするとしても、下落率は26%未満に留まるような物件でなければなりません。仲介手数料を考慮すると23%未満です。それ以下の売値になったら、金銭的な損得だけを前提とした場合、購入は得策でないという結論になってしまうのです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

マンション相場の現況と2027年までのマンション市場

10年先の新築相場が上昇していれば、そこに連動する築10年の中古マンションは、底上げされるものですが、今後はどう見ればよいでしょう。この後で10年先までの市場を予測し、本物件のリセールバリューを検証して行きます。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

2月以降も一進一退の契約率でしたが、70%を割り込む月が増え、市況は低落傾向となったのです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

売れ行きの低迷は発売の先送りも増やしています。しかし、着工してしまった建物、契約が僅かでも進んでいる物件は販売停止というわけには行きません。少しずつでも発売し、販促を図ろうとするはずですが、期間あたりの売り出し戸数の減少は続くことでしょう。

・・・・・・・・・・・・・・・・市場は低迷期に入ったと見なければなりません。

 

2027年までのマンション市場展望

以下で2027年までのマンション市場を展望してみようと思います。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

新築マンションの価格上昇原因は、地価の高騰、建築費の高騰にあるのは言うまでもないのですが、その背景を整理すると、次のようになりそうです。

 

  ● 地価の高騰

新聞に発表される地価統計は全般的な傾向を示すもので、東京都心の商業地は前年比でプラス2%であったが、郊外の住宅地はマイナス3%だったなどという僅かな変化にしか見えません。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

これらの数値と比較すると、マンション用地の取得額は地価調査の数値とは大きな隔たりがあるのです。前年比で20%も30%も高くなった土地取引の実態を一般の人は殆んど知りません。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

その結果、新聞発表の地価上昇率3%などとは大きく隔たりのある高値取引が成立してしまうのです。 

先に述べたように、市況が悪化しかけているため、今後は少し様子が変わってくるかもしれません。しかし、業界が一斉に土地取得を手控える状況に転じる様子はまだ見られません

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

こうした動向を注視していると、当分の間、安価なマンション用地を取得できる状況にはならないと見るほかありません。

 

  ● 建築費の高騰

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

背景には、東日本大震災の復興需要によって専門職・建設労働者の人手不足が深刻な状態にあるためと言われています・・・・・・・・・

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

今年(2017年)は東京オリンピック関連需要が本格化して来るからです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

販売にブレーキがかかり出したのは確かですが、それでも地価、建築費が急低下することはなさそうです

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

2~3年先でなく10年先までの価格を読むのは簡単ではありませんが、オリンピック以降は価格調整期に入ることでしょう。

・・・・・・・・・・・・・・首都圏各地で続くことが予想されるので、大幅な下落はないと見なければなりません。

一方の用地取得がたやすくなって廉価なマンション用地を各社が次々に仕入れられるとも思えないのです。

 

結局、地価も建築費も大幅に低下するとは考えられません。マンション価格は「山高ければ谷深し」というほどの下落にはならないと見るのが正しいと考えます。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

※新築マンションの供給減少と中古の将来性について

首都圏の新築マンション年間供給戸数の推移をみると、最近数年は10年前と比べると半減しています。東京23区も同様ですが、首都圏全体は以下のようになっているのです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

どうしてこんなに減ってしまったのでしょうか? 理由は二つと考えられています。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

※向こう10年の新築マンションの価格推移

向こう10年間の新築価格の推移を次のように予想します

値上がり前の2012年を100とすると、新築マンションの価格は2013年が8%の急上昇でした(108)、2014年は同10%上昇の110と高止まり感が見られたのですが、・・・・・・・・・・・・・2016年も億ションの発売が減って1戸当たりの価格は低下しましたが、単価は僅かながら上昇となったのです。

2017年以降はどのように変化するか、それを次のグラフで説明します。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

◆購入物件の10年後価格を予測する

では、ご購入マンションの将来価格を予測します。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

◆結論

以上から、10年後の本物件の価格は、次のように予測できます。

購入額6850万円➡売却額5960万円(RV=87

(手数料200万円差し引き)5760万円となります。

 

ここから銀行清算(ローン残債3100万円)をすると、手元に2660万円が残ることになりそうです

 

 

※最後に、10年間のキャッシュフローを計算します

頭金1561+諸費用360+オプション代250+管理費等340+固定資産税180+不動産取得税10+ローン返済3020(金利420+元金2600)+ローン残債31008821万円が総支出なので、売却代金(仲介手数料差し引き)5760万円の収入から引くと3061万円の支払い超過となります

 




元に戻る

BACK TO HOME