新築マンション評価書  サンプル

※これは新築の様式です。中古マンションは後半に記載しています。
                 ときどき更新しております。

    マンション名/〇〇〇マンション駅前Ⅲ

所在地/東京都世田谷区〇〇町6丁目6番6号

   
交通/小田急線「経堂」駅より徒歩4分

敷地面積/1500㎡

構造/鉄筋コンクリート造 階数/ 5階建 ◆総戸数/38戸

売主/**商事株式会社     施工会社/**建設株式会社

    管理会社/**建物管理株式会社

専有面積帯/45.03㎡~110.25㎡

間取り/1DK~3LDK

建物完成予定日/平成24年2月28日(予定)

販売時期/現在第1期20戸受付中(先着順)

    ◆価格帯/3,850~9,800万円

評価または調査日/平成24年3月20日~7月24日

評価文責/三井健太(東京都 *****連絡先Eメール ****@***

   

 簡易評価のポイント
 

*本評価は、新築マンションの事業主等が公開している情報を基に行っております。その情報は、宅地建物取引業法や不動産公正競争規約等の法規に違反していない適正なものであることが前提になっています。

*評価ポイントは、以下の通りですが、立地条件に関しては、特段の評価を行っておりません。マンションの評価要素では、立地条件の比重は高く、マンションの価値の過半を占めるほどのものですが、現地調査(地域の人気度・利便性・発展性・環境・嫌悪施設等の有無など)は有料調査の方で承っております。但し、マクロの立地評価をお付けすることがあります。

*同様に、価格が妥当かどうかの判断も有料調査の範囲となっております。

*各評価ポイントは、5段階のポイント制にしております。総合点が高いものほど、優れたマンションということになりますが、本来は、売主や施工会社、管理体制などの重要な部分の加重を考慮することが必要であると考えます。従って、総合点は高くても安心せず、重要評価項目(*印)を見逃さないようにして下さい。

<ポイント1.間取り>本調査では、物件全体を通覧しての評価となっております。但し、図面をご提示いただいている方には、評価コメントを添付しております。

<ポイント2.専有部分の設備>標準装備されているものと、分譲価格に含まれないオプションとがあります。また、そのグレードと機能にも差があります。

<ポイント3.内装仕上げ材>扉や床材、壁クロス材などにグレードの差があります。

<ポイント4.外観デザイン>少し離れた位置から見た外観の美しさは、マンションの価値を決める要素の一つです。同様に、入口はマンションの顔とも言うべき重要なものです。

<ポイント5.配置計画>敷地に対して、建物や駐車場をどう配置しているかは、公園や散策路、憩いの広場、プレイロットなどの緑地スペースをどれだけ確保できたかと関連します。駐車場で一杯の配置は、全体として灰色のイメージが強くなりますし、緑地スペースを増やすために駐車場を3段式にすれば、今度は圧迫感が強く出たりすることもあります。

<ポイント6.共用施設・設備の充実度>集会室や管理人室など、不可欠の共用施設のほか、大型マンションでは、ゲストルームやカラオケルーム、図書館、フィットネスルーム、託児所、多目的ルーム、プールなど、入居者のアメニティからコミュニティ形成、子育て支援など、さまざまな付加価値を用意しています。これらの施設は、なければ困るとうものでもありませんが、プラスαの魅力として、入居者から好感を持たれています。最近は、省エネ性能・創エネ性能(屋上緑化・太陽光発電など)も重要なファクターとしてチェックする必要があります。


<ポイント7.共用部分の管理と入居者サービス>マンションの管理は、資産価値の維持だけではなく、居住性の高さを長期に亘って維持するという使命を負っています。委託する管理会社と管理組合が、どのように連携していくかが重要になりますが、これは販売開始時点で判断することは困難です。しかし、ある程度の見込みを立てることは可能です。修繕積立金の額が適正かや、管理人の勤務態勢はどうかといった点からの予測です。

<ポイント8.建物の更新性>これは、専有部分のリフォームのしやすさを検証する項目です。水回りが1か所にまとまっているようなプランであれば間取り変更まで含めたリフォームがしやすくなります。家族構成の変化や、ライフステージの変化によって間仕切りを変えたいという場合の、可変性は無視できない項目となります。

<ポイント9.セキュリティ>アパートや一戸建てに比べて防犯性能が高いマンションですが、完璧を期すために様々な工夫がなされるようになりました。警察・地域の防犯協会の指導を受けて、より万全な対策を施した「防犯優良マンション」のお墨付きを得たマンションも登場しています。

<ポイント10.耐震性・耐久性・断熱性>建物の基本構造は、法規に違反していない限り問題ないとしても、地震のときの揺れ対策や、遮音対策、断熱など、日常生活に密接な問題は重要です。

<ポイント11.売主と施工会社>売主に対する信頼感はモノを購入する際に大きな決定要因となるのは言うまでもありませんが、マンションのような買い物では、特にその比重が大きいと考えられます。施工会社も、売主と同様と言ってもよいでしょう。経験・実績が重要であることは論を待ちませんが、そればかりでもないのです。
 

 総合所見
(例)
 比較的こじんまりとした建物なので落ち着いた暮らしができるかもしれません。管理費が周辺相場より安いのが大変気になります。調査はできていませんが、管理人の勤務態勢などに不十分さが残る可能性があります。また、修繕積立金の額にも大いなる疑問が残ります。管理費等が高いと販売がしづらいため、意識的に抑制している可能性があります。もし、そうだとしたら将来が不安になります。あなたのマンションの資産価値が著しく損なわれる危惧があるということです。ご入居後に管理組合の総会に諮り、値上げすることはできますが、簡単ではありません。購入を見送る方が賢明かもしれませんね。

外観デザイン、特にエントランス周りは豪華な印象があります。しかし、派手さはなく、センスの良い建物に仕上がりそうに感じます。
セキュリティーには、かなり気を使っているようですから、安心して住める感じがします。
耐震性・耐久性に関しては、特段の配慮はありませんが、5階建の小型マンションということからして、心配しなければならない材料は見当たりません。
建物全体のグレードは、価格帯にふさわしいものと判断できますが、専有部分においては、やや物足りないところもあります。

また、太陽光発電・給湯などの創エネ設備は全く配慮されていませんが、物件規模から見て仕方ない部分ですね。

間取りプランは、100㎡超のタイプを除いて平凡過ぎます。また、この価格帯で、開放廊下プランはちょっと首を傾げます。開放廊下はやむを得ないとしても、廊下側にある個室のプライバシーに配慮することが出来なかったものか。また、専有面積がさほど広くはないから仕方ない部分もありますが、もっと楽しいプランを工夫できるのに、残念に思います
ただ、完成前なので、設計変更は間に合うかもしれません。希望を伝えてみてはどうでしょうか。

建物の総合点は66点、5段階評価では中の上(★★★☆)となりました。

立地条件に関しては、・・・・・という面が大変気になります。机上評価では限度がありますが・・・・。

・・・と・・・・という観点から「リセールバリュー」はAAとしました。

   

項目別評価

  大項目

 

小項目

 

ランク⑤

 

ランク④

 

ランク③

 

ランク②

 

ランク①

 

対象物件のコメント







 

 

 

 

 

 

 

全体計画

配棟計画
空間利用計画

空地が広く緑が多い敷地内公園・散策路などが充実している

空地は広いが駐車場に取られて緑が少ない。公園なども物足りない

空地率が高いとは言えない

空地が少ない

敷地一杯に建っている

 

 

駐車場

地下や人工地盤下に設けられており、設置率は自走式で100

100%の設置率だが、自走式が60%以下で、屋根なしもある

設置率が80%を超えるが、屋外が多く機械式中心。

設置率30%未満機械式中心。屋根なしも多い

設置率10%未満

 

 

共用施設(駐車場以外)

かなり充実している

充実している

集会室完備

集会室がない・ロビーで代用

集会室・管理人室なし

 

 

外観デザイン

非常に良い

良い

普通

あまり良くない

貧相である

 

 

セキュリティ

防犯協会認定

優秀

普通

やや不安がある

かなり不安

 

 

耐震性・耐久性

免震構造・高強度コンクリート

免震構造

 

普通

耐久性に不安

耐震性・耐久性に不安

 

 

遮音性能

かなり期待できる

期待できる

普通

やや不安

不安が大きい

 

 

    管理体制

管理人の勤務

24時間有人管理コンシェルジェ勤務

24時間有人管理

5日以上の日勤+機械管理

3日以下の勤務+機械管理

巡回管理+機械管理

 

 

管理会社

経験豊富な大手

経験・実績は十分

経験・実績は中程度

経験・実績やや不足

経験・実績に不安

 

 

管理費

安い

やや安い

普通

やや高い

高い

 

 

修繕積立金

十分な計画

やや不足

徐々に増やす計画

足りない

全く足りない

 

 

 

  専有部分

間取り

個性的でよく考えられたものが多い

優良なものが多い

普通

よくない間取りが多い

全体に間取りが悪い

 

 

設備

最高級なものを完備

完備・高級

普通(足りない)

やや劣る

かなり劣る

 

 

省・創エネ設備 太陽光発電(戸別) 太陽光発電・給湯  LED電球など  省エネ型給湯機  特に無い     

仕上げ材

最高級

高級

普通

やや劣る

かなり劣る

 

 

将来の更新性

かなり柔軟性がある

制約が少ない

普通

制約が多い

かなり困難

 

 

施工会社

信頼度はトップクラス

信頼度は高い

普通

やや不安

大変不安

 

 

売 主

トップブランド

信頼できる

普通

やや不安が残る

大変不安がある

 

 

 5段階評価(最高★★★★★

合計(最高90点)

 



ご検討間取りの評価
 
 ◆このデッドスペースを除くと実質、LDの大きさは9.0畳くらいしかあ
..りませんね。
◆このキッチンの場合、生ゴミはディスポーザーで処理できそうです
.が、その他のゴミはどうなるでしょう。ダストボックス置き場が問題か
.もしれません。
◆玄関脇にある小窓は図面でははっきりしませんが、通風のために
.開くかどうか確認しましょう。採光には役立ちますね。
◆シューズインクロークは何かと重宝な収納ですが、肝心の主寝室の
.収納量は不足なのではないでしょうか?これでは別途箪笥を置く必
.要があり、そうなると部屋は狭くなりますね。
◆この主寝室は外廊下からポーチを介してプライバシーが守られる
.良い関係にあります...以下、略



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三井健太の中古マンション簡易評価
サンプル=

三井健太のマンション相談室

 

物件名

○○マンション四谷

所在地

東京都新宿区〇〇〇三丁目76

コメント

敷地面積

―㎡

 

交通

丸ノ内線 四谷三丁目駅 徒歩3

駅近で言うことなしです。

構造・階数

RC 5階建

 

耐震性

特に記載はなし

 

総戸数

 27

小型マンションですが、そのマイナスポイントを他でカバーできるかもしれませんね。

竣工年月

平成15年9月

8年半

分譲時の専有面積帯

23.90 52.90㎡(平均 41.90

賃貸目的(投資)で購入した人も多いと推察しますが、ワンルーム中心ということでもないようですから、ここは妥協点でしょうか?

間取りの分布

ワンルーム~

 

分譲時の価格帯

2,380 4,430万円(坪単価 277万円)

現在の新築相場は@257円ですが、当時も同じくらいでしたから、少し高い方だったようです。

分譲主

株式会社△△△

別記

施工会社

○○建設

中堅ゼネコンですが、マンション実績は豊富です。自社でも分譲しています。

駐車場

空き無し

 

共用施設(集会室)

不明(ないかもしれません)

 

共用施設(集会室以外)

特別なものはない?

 

共用設備

特別なものはない?

 

専用設備

 

最低限のものは揃っているようですね

管理人

日勤

実質上は巡回管理?

管理会社

不明

注意(別記)

検討住戸の間取りと面積

LDK40.14)坪12.14

 

検討住戸の階数と向き

2階・ 西向き

 

Reformの状況

別記のリフォームを実施予定。その後の引き渡し?

であれば問題なしです。

検討住戸の売り出し価格

2690万円(坪単価220万円

2580万円という情報もあるようですが・・・

検討住戸の管理費

10,800円(㎡単価@269円)

別記

検討住戸の修繕積立金

3,240円(㎡単価@80円)

別記

賃貸に出した場合の賃料

単価@10,000円(管理費別)

利回りは5.58%になりますから、中古マンションとしては高くない。逆に言えば、売り出し価格が高いのかもしれません。

特記事項

オートロック・宅配BOX・フローリング・室内洗濯・バストイレ別・浴室乾燥・洗浄便座・独立洗面・システムキッチン(2口ガスグリル付き)・クローゼット・下駄箱・バルコニー・TVモニター付インターホン・敷地内ゴミ置き場有

近隣・類似物件の価格

①パレ・ホームズ荒木町(四谷3丁目駅7分)36.862280万円・築7

②グランディア曙橋(曙橋7分)41.713080万円・築6

③ステージ牛込(牛込柳町11分)43.72290万円・築6

同駅圏の新築相場: 過去5年間の平均:@297万円
 ●参考物件A:
 ●参考物件B
 建物評価

●外観デザイン: R状の一部外観が特徴的ですが、特に優れたデザインとは言えません。

●構造分野: 記載がないので、一般の耐震構造なのでしょう。 特に問題はありません。

●共用施設: 規模から見て、特別なものはないと想像します。

●専有部分: 詳細は不明ですが、〇〇ブランドなので一定程度の装備・グレードはあるはずです

◆立地評価

駅から距離があることは欠点ですが、〇〇通りからは一歩奥まった閑静な住宅街にあるようです。 駅から5分以内でマンション適地を探すこと自体が至難の業のエリアでもあり、それが相対的な高評価につながりそうです。



◆総合評価

建物は小規模ゆえに付加価値は少ないものと見られます。 入手できる情報の範囲では高級感や上質感のようなイメージは伝わってこないので、厳しく見れば「ごく普通のマンション」ということでしょう。

しかし、立地条件は人気の東横線沿線、かつ駅から妥協範囲の11分、そして碑文谷アドレスなので、希少価値があると言えましょう。

 

価格は新築並みですが、それもこのエリアのこの条件(普通レベル)なら、特別なことでもないのでしょう。

 

【ご検討の間取り】 
          省略

※西向きですが、間取りはなかなか良いですね。収納の工夫が少し必要になりそうですが。キッチンが少し狭いでしょうか?でも、窓が付き、かつ独立型。珍しいタイプのキッチン。いいですね。

 

 

 

 

        
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