三井健太のWEBマンション講座

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改めて問う
マイホームの値打ちはどこにあるの
?

マイホームを持つ目的、意義を改めて問い直してみようと思います。

 

たまたまかもしれませんが、最近「一人になったら家を売却して老人ホームに行くつもり。そのとき高く売れるマンションを買いたいが、この物件はどうか」というタイプのご相談が続きました。

 

その中から、「マンション買って損をするくらいなら、このまま賃貸でもいいかと思わないでもない」というニュアンスの声を聞くからです。

 

 

確かに、借家暮らしなら利益も資産も得られない代わりにマイナスもないわけですが、分譲マンションを買ってしまうと多額の売却損を被る可能性は残りますね。

 

しかし、そのリスクを取っても得られるメリットがあるのがマイホームのはずです。そう思う人が多いからこそ、マンションはよく売れるのです。

 

 

●購入と賃貸、どちらが得?

マンション購入と賃貸マンション住まい、どちらが得かの比較はよく見かけます。住宅情報誌や一般週刊誌の特集記事では、毎月の支払額を30年~50年に亘って細かに試算して答えを導こうとしたものがときどき見られます。

 

しかし、その方法を仔細に眺めてみると、いくつもの前提条件が設定されており、そこが途中で変われば、試算結果も全く別のものとなることが明白なのです。

 

例えば住宅ローンの金利ですし、家賃の変動もそうです。

 

ずっと同じ家に住み続けるというのは現実的ではありませんから、売却による損得の変動も本来なら計算にいれなければなりません。

 

長く住むとしたらリフォーム費用もかかって来ます。賃貸の場合では、新たな礼金・手数料といった費用と更新料なども必要です。

 

これらは全て不確定要素です。それを試算に正確に反映するというのは不可能なことです。

 

しかし、購入か賃貸かを経済的な側面から損得を判定すると、答えは簡単に出せる方法、というより考え方があるのです。

 

大都市圏のマンションに限ることかもしれませんが、購入に軍配があがるのです。その理由はこうです。

 

現金購入でなく住宅ローンを利用した購入でも、返済を終了したときには僅かにせよ資産が残ります。その金額が5千万円になったか、1000万円にしかならなかったかの差はあるものの、何がしかの資産(財産)が残ります。

 

これは、賃貸マンション住まいの人には絶対に得られないものです。ボロボロの借家にただ同然の家賃で長く住み、その間に巨額の貯蓄をすることに成功したという人がいるでしょうか? 

 

もし、そのような人がいれば、借家住まいも資産を残せるという反論にはなるでしょうが、現実的な話ではありません。

 

賃貸マンションやアパート暮らしは家主の資産形成に貢献できることはあっても、自分の資産をつくることには雀の涙ほども貢献しないのです

 

 

●マイホーム購入のメリットとは?

上記以外のマイホーム購入のメリットはどこにあると言えるでしょうか?

 

それは、持ち家であることの誇り、逆に見れば周囲の賞賛、そして何より家主の許可なく自由にインテリアを楽しみ、最新の設備・機能による便利な暮らしを満喫できる「精神的な利益」、そして老後に家賃がいらない家に住めるという安心感などです。

                          

例え漠としていても、このように思う人が多いからこそ建売住宅もマンションも毎年、毎年大量に売れて来たのです。そして今も購入したい人が引きも切らないのではないでしょうか?

 

もう少し具体的に見て行きましょう。

 

   借家では釘1本打てない窮屈さ・・・賃貸マンションではご承知のように室内を勝手に改造することはできません。壁紙を変えたり棚を付けたりすること、或いは地震対策にと大型家具を壁に固定するなどの行為は家主の承諾が必要です。

 

その点、マイホームは誰にも気兼ねせず(工事の騒音があれば近隣挨拶が必須なのは常識ですが)自分の好みで改造も更新もできるのです。

 

   老後の安心感が得られる・・・東京のような大都市では将にバカ高い家賃を払わなければ快適な住まいで暮らすということが困難です。「それが一生続くなんて」と考えると、やはり勿体ないと思うものです。

 

家賃の高さは、高齢になったとき、つまりリタイア以降の負担に不安を覚える元となっています。

 

定年延長が一般化し、65歳を超えても働く人が増えているようですし、自分もできるだけ長く働きたいと考える人が多い時代にあるとはいえ、一方で希望の仕事に就けるかどうかは不透明です。

 

定年後の人生も長い時代ですから、果たして家賃を払い続けて行けるだろうか?そんな疑問・不安が頭をもたげて来て当然です。

 

そこで、負担感の少ない(つまり住宅ローンは早めに終わらせて)マイホームを手に入れておきたいと考えるに至るわけです。

 

 

   一国一城の主になった。男子一生の仕事を成し遂げた・・・男性の中には、このような思いでマイホームを購入する人もあるでしょう。 

 

人間の欲望の中には、尊敬願望というのがあります。 周囲の賞賛を浴び、羨望の目で見られたいという心理と言い換えてもいいでしょう。 

 

「若いのに大したものだ」と言われ、職場の同僚や上司など、周囲から一目置かれる存在になることも期待できます。

 

家族からも尊敬される父親になれるはずです。

 

その結果、自信がみなぎり、仕事がうまくできるようになったり、責任ある仕事を任されたりする可能性が高まることでしょう。

 

   広くて設備の良い住宅・・・古いアパートに入れば、大抵はトイレに暖房便座も温水洗浄も付いていません。ビルトイン型の食器洗浄乾燥機もないのが普通です。ミストサウナ付きの浴室も三面鏡のある洗面室も賃貸マンションではないものです。

 

共用玄関にモニター付きのインターホンはないし、当然ロックかかっていません。自動ドアでもありません。

 

分譲マンションなら、これらがほぼ100%、物件によってはミストサウナやディスポーザーも付きのキッチンを手に入れることだってできるのです。

 

分譲マンションの賃貸住戸を借りれば同じ快適な住まいで暮らせるではないかという反論もあるでしょうが、その代価はとても高いものになるはずです。

 

   生命保険付きなので家族に無借金の家を残してあげられる・・・住宅ローンを利用している場合でも、自分に万一のことがあったとき、その返済に家族が肩代わりを迫られることがありません。

住宅ローンには例外もありますが、原則として生命保険がセットされていて保険料は金融機関が支払うシステムになっているからです。

 

ローンの残債が2000万円のときは2000万円が、1000万円に減っていれば1000万円が直ちに保険金として支払われ、金融機関に自動的に回る仕組みです。

 

これで、遺族は安心です。ローンも家賃も負担がかからないのですから。

 

   資産形成が図れる・・・先に述べたようにマイホームは金額の大小はあっても何がしかの資産を残してくれるのです。

 

マイホームを処分して現金化し、それで老人ホームの入居金にするとか、都心のマンションを高く売って田舎の安い家に住み替えるとかが可能です。

 

田舎には行きたくないとしても、都心から少し離れた場所に、それも都心へ出るのに便利な街などで、小さな家に住み替えるという選択肢もあるはずです。

 

この転居によって、手元にいくばくかの現金が残れば、それをアクティブな老後の生活の足しにすることができます。

 

資産価値の高いマンションを選択し、頑張ってローンを完済すれば、こうした恩典を授かるというわけです。

 

 

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如何でしたか? 分かり切ったことだと非難される記事だったかもしれませんが、漠然としていた部分が整理できたり、今まで気づかなかった項目が見つかったりしたのではないでしょうか?

 

 

 

●マンション購入時の疑問・反論に答える

以上の解説を聞いても、まだ疑問や反論が消えない人へ、以下は補足です。

  

   将来、入院や老人ホームなどに入居するためなど、まとまったお金が必要になってマイホームを売らなければならなくなったとき、住宅ローンの残債を清算して手元に残そうとしたら、頭金はどのくらい必要ですか? 20年後に売ると仮定した場合ですが

 

<答え>

ローンが少なければ少ないほど、売却のときのローン清算がしやすいのは確かです。頭金を半分入れて残りを35年ローンで購入したような場合、20年後は今の金利ならローン残債は半分以下に減っていますから、売却額が購入時の半分になったとしても当初のローン分の半分が手元に残ることになります。

 

数字を使ってもう一度説明しましょう。

 

4000万円のマンションを頭金2000万円、35年ローン2000万円、平均金利1(変動型ローンを選択した場合の想定)で購入。

 

20年後のローン残債は約945万円。売却額2000万円から945万円を差し引きすると、1055万円が手元に残ります。(仲介手数料など譲渡費用が別途80万円ほどかかる)

 

しかし、頭金の2000万円を元本と考えると半分に目減りした格好です。

 

 

これに対し、頭金を20%、ローン80%で購入した場合はどう変化するでしょうか?同じようにシミュレートしてみましょう。

 

頭金800万円、ローン3200万円で4000万円のマンションを購入。20年後の残債は約1500万円となります。

 

ということは、売却額が2000万円なら、手元には500万円しか残らない計算になります。

ここから譲渡費用を差し引くと420万円ほどしかないことになりますね。

 

頭金800万円は半分に目減りと、こちらも率では同様ですね。

 

ちなみに、35年ローンでなく20年ローンにしておけば、売却額2000万円の場合は手取りも2000万円となり、譲渡費用を別としたら、頭金が利息なしでそっくり戻って来た計算です。

 

 

 

次に、10年先の売却ということにして、ローン年限も20年にしたら答えはどう変わるでしょうか?

 

10年後の残債務は1680万円と、およそ半分に減ります。

 

10年で売るのですから、よほど劣悪な条件の物件でない限り価格も半値とはならないでしょう。仮に20%値下がりして3200万円になったとすると、手元には譲渡費用を差し引いて1500万円くらいが残る計算です。

 

金利を1%としたのは、変動型を利用する買い手が多いので、平均を想定したものです。しかし、不安に感じる人もあるでしょうから、1.8%の全期間固定型(フラット35)を利用した試算もしてみます。

 

すると、35年返済の場合の10年後の残債は2480万円もありますが、3200万円で売却できれば、手元には約700万円が残ります。頭金部分が100万円ほど目減りするだけです。

 

ただ、売却額が35%も下がってしまうと譲渡費用を払って手元には殆ど残らない計算となるのです。

 

以上のシミュレーションは、10年後または20年後に売値が買い値から何%下がるかという設定条件を変えれば全く異なる答えになるわけです。

 

この質問は、「10年または20年後どのくらいの値段になるか」の次の質問と同義でもあるのです。

 

 

10年後、あるいは20年後にマイホームを売るとすればいくらで売れますか?債務超過にならないように頭金の用意をするにあたり、将来の売却損を想定しておきたいので

 

 <答え>

この質問に的確な回答、なるほどと思えるような説明が書いた書籍は見当たりません。販売現場の営業マンならどうでしょうか?営業マンは、将来の不確実な問題には答えられないと避けるはずです。

 

仮に担当している物件の値下がり率が予測できたとして「20年後は〇〇くらいでしょう」などと言えば、買い手の購買意欲が後退することになりかねないからでもあります。

 

おそらく「20年先のことですから分かりません」か「20年先の価格が購入時から上がることはないと思います」などと曖昧な答えになるはずです。

 

中には、周辺の再開発計画などを説明して、値上がり期待を与える策に徹する営業マンも少なくありません。

 

20年先には半値になるから、ローンが売値を下回るようにするには頭金を最低でも〇〇万円は入れるべきです」、または「繰り上げ返済によってローンをそこまで減らすべき」などとは口が裂けても言わないでしょう。

 

***************************

 

この種の疑問に的確に答えが書いてある書籍も見当たりませんし、営業マンも当てにならないとしたら、買い手は悩むばかりです。それでも購入を決断して行くほかないのです。

 

結局、「できるだけ値上がりしそうな物件を買おう」と考え、「頭金をできるだけ多く入れておこう」や「できるだけ繰り上げ返済を頑張って行こう」と考えをまとめるのが精一杯かもしれません。

 

 

賢明な読者はお気づきと思いますが、この2つの疑問は全て購入マンションの資産価値が問題なのです

 

マンション選びは、本来は住み心地や暮らしの利便性などが目的のはずですが、同時に資産価値を考慮に入れることも大事なこと、それを意識する買い手が増えています。

 

資産価値の判定をどのようにするか、簡単ではありませんが、そのお手伝いを筆者は長く続けています。この「物件評価サービス(原則無料。トップページでご案内)」は、おかげさまで好評でもあります。

 

究極のパーソナルサービスのため、対応には限度があるものの、今後も可能な限りご期待にお答えして行こうと思っています。

  

 

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