三井健太のWEBマンション講座

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  NO.90

全戸角部屋マンションの長所・短所

 

言わずもがなですが、マンションは複数の住戸が縦に積み重なるだけでなく、同じ階にも複数の住戸が並ぶ集合住宅です。

 

1フロアに1住戸だけという特殊な例もありますが、同階に複数の住戸が並ぶ一般型では、角住戸と中住戸という区分が生まれます。

 

中住戸(中部屋)より、角住戸(角部屋)が好まれ、価格も高いのが普通です。その買い手心理を突いて、「角住戸率67%」とか「全戸角部屋」というキャッチフレーズのマンションをたまに見かけます。

 

無論、角部屋には多くのメリットがあって、それなりに魅力・メリットがあるのは確かですが、角住戸率の高いマンションには、デメリットもあることに注意しなければなりません。

 

 

●角部屋の一般的な特徴

 

褄側の住戸(角部屋)は窓が多くて明るいということや、隣が1軒しかないという気分的な面から好む人が多いようです。他には次のようなメリットが見られます。

 

*共用廊下を通る人の気配を感じないで暮らすことができる

 

*外部廊下に面しない寝室ができるので、プライバシー性の高い住戸となる

 

*玄関前に門扉付きの専用ポーチを設けたタイプが多く、個別性(差別感)を高めている

 

*水回りに窓が付き、通風や採光に優れる。バルコニーが2面以上にあり、キッチンにも専用バルコニーが設けられたタイプもある。

 

 

その反面、外気に接している面積が広いために冷暖房効率が悪い(冷暖房費が多くかかる)と言われる。ただ、最近の新築は複層ガラスの窓を採用するケースが多いので、昔ほどではない。

太陽光線で家具が傷みやすいとか、色褪せるという欠点は変わらない。

 

壁面が少ないために家具の配置がしにくいこともある。

 

しかし、角住戸の人気は高く、その度合いから、事業者は価格を高く設定するのが普通です。それがデメリットと言えなくもありません。

 

 

 

●中部屋のメリット・デメリット

 

 ついでに、中住戸の方も見ておきましょう。

 

上下左右からサンドイッチされた住戸は、冷暖房効率が良く、冬場でも天気の良い日は暖房が要らないほどです。夏の冷房は、角部屋はカーテンをしても効きが比較的悪いのに対し、中部屋は窓が少ないため良く効くというメリットがあるのです。

 

壁面積が多いので、家具配置がしやすく、使い勝手が良いものもなくありません。

 

また、分譲価格が割安に設定されるというメリットも見逃せないですね。同じ面積なら中部屋が安くなっているのは確かです。

 

 

 

●角部屋率が高いマンションの特徴

1フロアに2住戸か1住戸だけのマンションは角住戸率が100%ということになります。横並びで3住戸なら、角住戸率は3分の266.6%)です。

 

しかし、3住戸あっても、L字型の並びなら全戸角住戸になり得ます。 

 

また、4住戸になっても、コの字型なら100%になり得るのです。

 

お分かりいただけるように、全戸角住戸というマンションは1フロアに4住戸が最大戸数となります。10階建てなら2階から住宅というパターンが普通なので、総戸数は36戸となります。

 

もし、3住戸構成なら9層で27戸、2住戸では18戸という戸数のマンションになるわけです。

 

つまり、角部屋比率が高いマンションは戸数の少ない小規模物件ということになるのです。

 

 

●小規模マンションの欠点は?

大規模マンションと小規模マンションは、それぞれに長所も短所もありますが、どちらかと言えば、大規模マンションの方が長所・メリットが多く、小規模マンションは短所・デメリットが多いものです。

 

小規模マンションは、世帯数が少ないのでお互いに顔が見えるということや、落ち着いた暮らしが送れるというメリットがあると言われます。

 

反面、小さいと建物の存在感に欠けるきらいがあります。 こじんまりとしていても瀟洒な外観などと評される建物もありますが、1フロアに2~3戸しかなくて高層となると、ペンシル型の、存在感が薄い、物件によっては貧相なマンションになりがちです。

 

存在感の有無は資産価値に影響するのです。

 

また、小さ過ぎると管理費が割高になるか、管理体制が悪くなる(管理人がいない)というデメリットがあります。さらに、一定以上の規模がないと共用スペースも貧弱です。

 

これらは、快適に暮らすことができるかどうかとは別次元で比較です。すなわち、資産価値に影響するということなのです。一般に、外形が大きいほど豪華で立派なマンションになるからです。

 

言い換えましょう。間取りが良いというだけでは高い資産価値にはつながらないのです。 エントランスとエントランスホールなどが広く豪華であれば、それだけでも次の買い手を感動させることができます。

 

新築マンションの広告を見てお気付きと思いますが、外観とエントランス部分の完成予想図は多少の誇張を加え大きく立派に映るように描いています。

 

大規模マンションでは、1階のエントランスから2階のロビーまでエスカレーターで上るような2層に渡る、大きく豪華な共用部を誇らしく描いたりしています。 敷地内公園が設けられた広い敷地のマンションでは、生長した後の植栽の光景を描き、加えてそこに多数の住民が集う絵としていたりします。

 

小規模マンションでは、誇らしげに描く要素が少ないため、ときには外観の全体パースは掲載していないものも少なくありません。描くと貧相だからです。

 

住まいは、いつなんどき売却することになるか分からないという前提を置き、維持管理に神経を使い、ときには手を加えながら高く売れるようにしたいものです。 欧米では、自ら日曜大工よろしく壁や屋根のペンキを塗り替えたり、芝を手入れしたりと、見栄えの良い家にする努力を怠らない人が多いと聞きます。

 

日本でも一戸建て住宅を同様に扱う所有者もあるかもしれませんが、マンションとなると個人の力ではどうしようもない部分が多いので、最初から見栄えが良く、かつ管理体制がしっかりしている物件を選ぶ必要があります。

 

管理が巡回方式の小規模マンションよりは、24時間有人管理・夜間警備のようなタイプがセキュリティも良いですし、維持管理も高いレベルが期待できます。

 

いざ売却というとき、興味を持った人が内覧に来訪しますが、そのとき「気に入った」と言わせる要素が多いほど高く売れるのです。

 

小規模マンションの全てがダメと誤解されても困りますが、規模だけの比較では大規模の方が間違いなく高値になるのです。

 

最後に、これも誤解につながるのでお断りしておきますが、大規模で様々な付加価値がついているような物件を手放しで推奨しているわけではありません。

 

というのも、価値は間違いなくありそうには思うものの、価格が高過ぎると言える物件もあるからです。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるのです。価値と価格が合致しているかどうか、ここの見極めが大事です。

 

 

 

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