三井健太のWEBマンション講座

 マンション管理の重要性(マンション選びの基本その2)


マンションを購入する際に気を付けたいことは多々ありますが、これだけは外せない重要な

ポイントのひとつが、適正な管理費と修繕積立金が設定されているかどうかです。


東京の場合、マンションの管理費の平均は、専有面積1u当たり20070uなら14,000円です。

建物の規模によって差があり、
50戸未満の小型はやや高くて250円、100200戸台は200

300戸以上の大型は高くて230円というデータがあります。

この差は、管理内容の違いが反映されたものです。大型マンションは、近年、コンシェルジュサー

ビスやら、
24時間有人管理といったサービス内容を競う傾向が強まって高くなっています。

一方、小型マンションは、どうしても割高になるようで、特に管理人の人件費が高くつく

ことが影響しています。
100戸程度のマンションでも、30戸のマンションでも管理人は一人です。

仮に管理人の平均月収を30万円としたら、
100戸のマンションでは1世帯あたり3千円の

負担ですみますが、30戸のマンションでは、
7,000円も多い1万円の負担となってしまうからです。

買い手の負担が大きいと売りにくいので、管理費を安くしようと販売サイドは考えます。

結果として、管理人を置かない巡回式にしたり、置いても週に2日だけであったりの、

手抜き管理で出発することになります。

この傾向は、小型のマンションほど高まります。

また、修繕費用が充分に積み立てられない危険も小型マンションには多いと考えられます。

割高になる管理費を削ることと併せて、修繕積立金の額も抑え気味にして販売してしまうのです。

こうしたマンションは、老朽化が早まる危険を抱えることになります。

実は、小型マンションでは、管理費が毎月5万円でもおかしくないのです。

東京は世田谷区の、とある高級住宅地に、ひっそりと建つ21戸の高級マンションがあります。

専有面積が大きいこともあって、管理費は5万円以上、一番広いタイプは
10万円もします。

管理人は常駐です。このマンションは、築後の年数が長くても、

その長さを感じさせない管理の良さが自慢のひとつです。

特別な管理をしているわけではないのですが、専有面積を70uで換算すると、

3万5千円くらいになりました。つまり、
50戸未満の小型マンションでは、

そのくらいの管理費用がかかっても不思議ではないのです。

マンションの管理の良し悪しを測るのは、管理人が常駐していればよいという単純なものではない

のですが、少なくとも管理人が毎日目を光らせておくことは必須条件なのです。

管理人の目が光っていない上に、修繕費も少なく、そのために適切な修繕が行われない

マンションはどうなってしまうのでしょうか?


例えば屋上の防水工事は15年に1回の割合で周期的に修繕する必要があるのですが、

それをしなければ漏水して各居室に湿気がこもることでしょう。外壁のクラック(ひび割れ)も同様。

また、排水管にコレステロールが溜まり、流れが悪くなるという現象も。

こうした結果を招けば、日常生活において不便を感じる、不快感が募る、

従ってストレスが溜まるということになるでしょう。

管理組合では、大規模修繕を実施すべく、修繕費の臨時徴収などが議論されます。

しかし、一時金の支払いができない所有者もあって、さっぱり修繕が実施されないまま、

時が経過するとします。すると、ますます、居住性が悪化します。やがて、らちが開かない

と見た入居者は、売却して転居する道を選択します。

マンションは一段と老朽化が進行し、売却も困難になって行きます。

仕方なく賃貸に出して転居する所有者も現われます。大規模修繕推進派は減り、

賃貸マンション化したマンションの修繕に関する意識は更に低下して行きます。

こうして、満身創痍の老朽マンションとして、さらに寿命は短くなってしまいます。

しかし、既に半数以上の所有者が転居しており、建て替えの声すら上がりません。

こうなると、完全にスラムです。


毎月のランニングコストが負担に感じる買い手に配慮し、入居時に「修繕積立基金」という

名の一時金を取るケースが普通になっています。
20万円とか、50万円といった額です。

これによって不足を補うわけです。

こちらの方が、買い手の抵抗は小さいという売り手の経験則があるための手法です。

買い手は、登記料など諸経費を予定しているので、そこが少し膨らむ程度

という印象なのでしょう。

管理費が比較的低く設定できる中規模マンションでも、分譲価格の安さを「売り」にして

企画したと考えられる物件では、管理費も意図的に抑えているケースがあります。

こうしたマンションも要注意です。


決断する前に、「管理業務仕様書」を見せてもらうか、少なくとも管理人の勤務体制だけは

確認しましょう。そして、常駐(日勤)しないマンションは、できたら購入を避けた

ほうが無難と覚えておきましょう。


3050年先までの長期修繕計画は、今では大抵のマンションに販売時点で既に

用意されています。エレベーターは何年で取り替えるのか、屋上の防水加工は何年周期か

といったことが、こと細かく計画されているのが普通です。そして、その費用がいくら位か、

それを賄うための積み立て計画も。この「長期修繕計画書」を見せてもらいましょう。

また、標準的な計画書は管理会社がインターネットで公開していますので、比較してみましょう。

積立額は、初めは少なめの設定とし、途中で増額する計画になっているものが殆んどですが、

どのくらい上がるのかをよく見ておくことも必要です。心づもりをしておくためです。

ただし、そのとき、途中の増額があまりにも頻繁に行われるような物、

金額が大きく跳ね上がるような物は購入を見送るほうがよいかもしれません。

 
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