三井健太のWEBマンション講座

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NO.83 「中古マンションは買いにくい」

中古マンションの購入を検討するとき、新築に比べて決めづらい壁があります。

 

買い手の立場で考えてみると、中古マンションが買いにくい理由は

5つ挙げられそうです。

 

 

理由(1)室内の見た目が悪い

 

中古マンションの多くは、壁が黄ばみ、浴槽に湯垢が着き、ガスコンロは油まみれに

なっていたりします。

 

こうした光景を目にすると、見学者の購買意欲が高まることはないでしょう。

 

これらを補って余りあるもの、例えばバルコニーから見える景色が感動的であったような

ときは印象が薄らぐはずですが、そのような幸運には滅多に出会えないものです。

 

 

理由(2)外観や共用部分が古ぼけていたり汚れていたりする

 

レトロ好きな人もあるのでしょうが、日本人の多くは古い物より新しい物を好む

傾向が強いとされます。新しいものは良いものという先入観もあるのでしょうか、

一目で古いと分かると購買意欲はがくんと落ちるのです。

 

室内の見学前に必ず目にするのが外観であり、エントランスやロビー、エレベーター、

共用廊下です。定期的に清掃や改修を実施していても、新築と同じようには決して

なっていません。

 

築後30年過ぎたマンションを見学に同行したときのこと、少し前に各住戸の玄関扉を

そっくり交換したそうですが、玄関前の床は昔のままでした。 

掃除はしてありますが、壁際は黒ずみ、まだらに変色したままだったのです。

 

また、タイル張りのマンションでは、換気孔の周りが黒ずんでいたり、白っぽい汚れが

鼻たれ小僧状態になっていたりという建物も多いのです。

 

こうしたものを先に見てしまうと、部屋に到着する前に気持ちが萎えてしまいます。

 

 

理由(3)設備が古い・ないものも多い

 

ディスポーザーは新築でも付かないものは少なくないですが、食器洗浄乾燥機は大半が

標準装備されています。 中古は食器洗浄乾燥機もない物件が多いのが実態です。

 

浄水器も中古マンションでは少ないですね。

 

浴槽のまたぎは、新築マンションなら450ミリ前後が定番ですが、中古マンションは600

ミリタイプが多いことに加えて、浴室内のデザインも「お洒落感」はかなり異なります。

 

テレビモニター付きのインターホン100%近くまで普及したマンションですが、

モニターの画像がカラーか白黒かというと、築
20年クラスは殆んど白黒です。

 

結露ができにくいことで知られる断熱効果の高い複層ガラスのサッシは、築10年未満の

比較的新しいものを除くと中古マンションには見られないものです。

 

また、設備ではありませんが、天井が低いのも中古マンションの欠点です。

最近の新築マンションは
2500ミリ以上が大半になっていて、2400は稀な部類になって

いますが、中古マンションの多くは
2400ミリです。

 

入居者の背丈にもよるのですが、天井高は開放感を随分違ったものにします。

 

 

理由(4)バリアフリーになっていないものが多い

 

1階の玄関ホールから住戸前までバリアフリーになっているだけでなく、室内にも大きな

段差がないのは最近のマンションの標準です。

 

ところが、古いマンションでは共用部も室内も段差が解消されていないものが多いので、

これも抵抗感を覚えてしまうことでしょう。

 

 

理由(5)建物に対する不安が拭えない

 

中古マンションが買いにくい最大の理由はここにありそうです。

先に挙げた4つの理由は、むしろ付け足しと言ってもよいほどです。

 

不安とは、具体的に言うとどのような点にあるのでしょうか?

 

◆耐震性の不安 :幾多の地震体験から新しいマンションは対策がしっかりなされて

いるが、古いマンションは十分ではないという漠然とした不安を持つ人が多いようです

 

◆耐久性の不安 : 20年以上の古いものを検討する人が抱くことですが、あと何年

ここに住めるのだろうかというものです。

 

◆瑕疵がないかという不安 : 瑕疵は「隠れたキズ」というほどの意味ですが、

悪意のない売主(個人)に対しては追及ができない瑕疵担保責任のことです。

 

欠陥マンションではないかという疑問と言い換えてもよい部分です。

 

最近、大手仲介業者の何社かがガスコンロや湯沸かし器といった設備の瑕疵担保保証

というサービスを導入していますが、重要なのは目に見えない構造的な部分の瑕疵です

 

入居後しばらく経って(例えば数年先に)発覚したときはどうなるのかという不安です

 

大抵は個人の売主から購入する中古マンションですから、瑕疵担保は免責になっていて

万一のことがあっても責任を追及する先はないのです。

 

◆遮音性の不安 :これは新築マンションでも同じですが、古いものは最近のもの

より遮音性が低いという先入観が働くためと考えられます。

 


 

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