三井健太のWEBマンション講座

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NO.71 売主における履行の着手」


住宅の買主が、売買契約の締結後に解約したいというとき、売主が契約の履行に着手

していなければ、手付金を放棄することによって自由に解約することが

できる旨の条項が売買契約書に明記されています。

ここで問題になる(しばしば、トラブルに発展する)のが、

「履行の着手」に関する解釈です。

履行の着手とは、どのようなことを指すのでしょうか? そのことを説明しましょう。

 

「履行の着手」とは、契約による義務の一部に着手することを指す

 


従って、分譲マンションでは「完成した住宅の引渡」になる

 


よって、原則的にはマンションが完成して引渡可能な状態になるまでは

履行に着手することはありえないと考えられている

 

では、具体的には次のようなものが「履行の着手」に当るのでしょうか? 

一般には、次のような例が該当するとされています。


買主の事情により、売主が先行登記(代金を受領する前に買主の名義に

すること)を行った場合


◆代金受領の前に、引渡し及び所有権移転登記を行った場合


◆買主が正当な理由なく残金決済日に決済に応じず、

その後の履行の催告によっても決済に応じない場合


◆買主の希望により追加工事(オプション・メニュー)がなされ、

費用的にも軽微なものとは言えない場合

 

尚、売主が宅地建物取引業者の場合は、買主とのトラブルを避けるため、

手付金の放棄でキャンセルできる期限を「契約から○か月以内」などと

定めておくことはできません。もし、このような条文があれば業法に違反するのです。

39条3項(下記)で「買主に不利なものは無効」と定められているからです。

 

売主が業者でない場合、すなわち個人住宅・マンションを中古で売却する場合は、

期限を定めることは許されます。

宅地建物取引業法第39条(手附の額の制限等)

宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の10分の2をこえる額の手附を受領することができない。

宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。

前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。

 

 


 

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