三井健太のWEBマンション講座

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NO.62 マンションの値付けの法則

新築マンションの売主は、どのようにして値段を決めているのでしょうか?

「階数」「方角」「住戸位置」「広さ」「特殊要因」の5ファクターで決まります。

 

値付けは、「基準価格(≒そのマンション全体の平均単価に各住戸タイプの専有面積を

  かけて算出したもの)に付加価値分を加算して決定されます。

付加価値の種類は、「階数」「方角」「住戸位置」「広さ」「特殊要素」の5つです。

 

では、5つの要素を詳しく見ていきましょう。

 

1.階数:階数が上になるほど景色がよくなるので値段は上がる(=眺望の付加価値)

 (人間は下より上を好むため、眺望は大差がなくても1階あがるごとにプラスされます)

 

 :バルコニー前に障害となる建物があると大きく下がる

 (一戸建て住宅やアパ―トなどが建っている物件で、日当たりに問題なく見晴らしが悪い場合や、

 プライバシーが心配になりそうな位置関係の場合、更に日当たりも良くないというような場合

 などで差がつきます)

 

2.方角:リビングルームが南向きの部屋が最も高く、次に東向き、西向き、
北向きの順に安くなる

 (日本人は南を好む傾向が強いため、最も高い値付けにします。次いで東向きと西向きは、

 ほぼ同じくらいの値段にしますが、中 には真夏に西日を嫌う傾向があるため、東より西向き

 を低くしたものもあります。北向きの部屋は、主にワンルームマンションに多く見られますが、

 ファミリータイプでも超高層マンションではよく見られます。北向きでも眺望の魅力が他の方位より

 上回っている超高層マンションも多いのですが、北ということで低く抑えられます。

 このため、物件によってはお買い得ということもあります)

 

3.住戸位置:角住戸は中住戸より高い

 (角住戸は風通しが良いことや、片側にお隣さんがいないこと、家の前を誰も通行しないこと

 などから人気が高いため、単価を上げます。角住戸でも、東南の角、西南の角、北東の角、

 北西の角の順に安くなります。尚、東南の角と西南の角は面積も広く作ることが多いので、

 単価×面積で、中住戸との価格差は極端に大きく開くのが普通です)

 

4.広さ:専有面積に応じて価格は高くなる

 (ここの説明は必要がないでしょう)

 

5.特殊要素:ルーフテラス付きや専用庭付き、専用駐車場付き、広いポーチ付き
 といった付加価値のある特殊要素のある住戸は、その分が価格は上乗せされる

 (そのマンションでは稀少な特殊住戸は、大胆に高単価をつけている例があります。

 それでも買い手がすぐに決まる傾向があります)

 

 :エレベーターホールの前や駐車場が接近している、前面道路が迫っている住戸、

  ゴミステーションが近い住戸などは安く設定される

 (各階エレベーターホールに近い住戸は、人溜まりができることから敬遠されることが多いようです。

 そのため、同じ広さ・タイプの住戸でも若干ですが安くなっていることがあります。

 他も同様に敬遠されそうな要素があれば単価を抑え気味にするものです)

 

●オトク住戸が隠れている場合が稀にある

以上に述べた付加価値のプラスマイナスによって価格は決められていきますが、

 どのくらいプラスするか、あるいは下げるかの判断は過去の経験則によります。

 モノの値段は、心理的な価値判断による部分が大きいものですが、マンションの

 価格も例外ではありません。

値付け会議でのやりとりを紹介すると、「その部屋は、もう少し高くてもイケるんじゃないか」とか

 「そこは売れ残る可能性が高いから、もう少し下げておく方がいいだろう」、「その部屋はあと

 
50万円プラスしておこうか」、「この専用庭は広いが実際に使える面積は30平米くらいしかない

 から、プラスし過ぎではないか?」といった発言になります。

 

値付けは、人間のすることであり、多分に感覚的に行なわれるものでもあるため、売り手の

 予想に反して割高に映ってしまったり、反対に割安に感じてもらえたりする部屋ができてしまいます。

また、販売戦略の観点から、安過ぎると分かっていて敢えて低い値段になっている部屋、

 つまり目玉商品もあります。

割安な部屋を発見したら、早々に手を打っても良いでしょう。

 割安か否かの判断に役立つのは、価格を専有面積で割ってみることです。

 同じ面積なら割り算しなくても判断できますが、面積が異なる住戸同士の比較は単価で

 比較することが必須です。

 

        ※    ※    ※    ※   ※   ※   ※   ※

 

売り手の値付けの考え方を整理してみました。これを買い手が知識として持っておいても

 損はないはずです。


 

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