三井健太のWEBマンション講座

マンションは古くなったらどうなるの
 

マンションの躯体(構造体)の耐用年数は税法上47年ということになっていますが、

実際は100年くらいの寿命があると言われています。但し、適切なメンテナンスを継続的に

実施した場合ですが。


マンションが、人間の生活に適するものであるためには、コンクリートの躯体以外に、電気や水道、

ガス、排水といった機能が残っている必要がありますが、これらの寿命はコンクリートよりはるかに

短いのです。従って、これらのメンテナンスと交換などの措置が必須になります。

しかし、やがては部分的な修理では間に合わなくなって全部の造り替え、

すなわち建て替えの必要が起きることでしょう。


これまでの例は平均37年で建て替えが実行されています(2002年の国土交通省調査)

短いもので18年(公団の宇田アパート・東京都渋谷区)、20年という例もあります。

この短さの原因は、高度成長時代に「質より量」優先で建てられたことにあるのです。

早く言えば、先のことまで考えられていなかった粗悪な集合住宅が多かったためなのです。

最近のマンションには、そうした粗悪なものは少ないと考えられます。

ともあれ、いつか寿命がくることは間違いありません。

そのとき、マンションの権利関係はどうなるのですか?その費用は誰が支払うのでしょうか?

それとも、そのマンションに対する権利(?)がなくなってしまうのでしょうか?

――このような疑問を持つ人もあるようです。

建て替えの必要が起こる状態のマンションは、居住性が相当悪化しており、

所有者が賃貸している比率が高く、最悪の場合はスラム化している可能性もあります。

そうなると、建て替えの計画はなかなか合意が困難です。所有者が高齢のため、

建て替えのための諸事が面倒だからこのままそっとしておいて

建て替えは私があの世に行ってからにして)と反対する居住者もいるでしょう。

マンションの建替えは、区分所有法によって所有者の5分の4以上が賛成しないとできないことと、

住民の費用負担の問題などがあって、建て替え決議は相変わらず難しいのが実情です。

建て替えの実現までには長い年数がかかっています。たとえば、有名な「同潤会代官山アパート」

の場合では、12年を要しています。


建て替えには、巨額の費用がかかります。これをどのようにしたかと言いますと、

再開発や総合設計などの手法で容積を倍増して、
「保留床」という財産を生み出し


それをデベロッパーに売ることで、建て替え費用に充てたのです。

容積とは、「敷地面積の〇〇%までの床面積の建築を許す」という都市計画法に定められた

建築の要素ですが、東京都心の超高層ビルが建っているような地域は
1,000%、

郊外の一戸建て住宅街は100%というように幅があります。

仮に、容積300%の地域に150%の範囲で建てられた老朽マンションがあったとします。

そこに、限度の300%まで面積を増やした新しいマンションを建設すれば、

増えた分を売却することで建設費を生みだすことができるという計算が成り立ちます。

小泉内閣時代に規制緩和政策の流れを汲んで、容積率も緩和されました。

従来200%しかなかった場所が300%に増えたり、都心では様々な新制度を使って

1,000%の場所に1,500%もの容積を認められたりしたケースすらあるのですが、今は停滞しています

昔建てられた公団や公社のマンションには、容積緩和策がなくても、敷地利用に

ゆとりあるものが多いのですが、民間マンションでは、こうしたゆとりの設計は皆無です。

従って、床面積を増やすことができないのです。ということになれば、建て替える際には、

一時金など莫大な金額の負担を強いられる可能性があります。

修繕積立金に、将来の建て替え費用までが織り込まれた物件はありませんから、

建て替えの計画には、その費用が大きな問題になることは間違いないのです。


都市計画は、時々見直しが行われます。そして、容積率が変更されることもあります。

マンションの分譲時に200%だった地域が300%の地域になるかもしれません。

そうなれば、保留床が生まれ、建設費用の捻出は可能となります。しかし、その逆もあるのです。

結局、そのときになってみないと分からないわけです。


老朽化が進み、建て替えの話もない。住み心地も悪いから、売却して別のマンションか

一戸建てに転居するという所有者も増えていくでしょう。

しかし、何代目かの所有者は不動産業者である可能性もあります。

なぜなら、周辺地域と合わせて再開発する場合もあるからです。


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