三井健太のWEBマンション講座

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NO.59 10年後の貴方のマンション価格を予想す


 2011年のある日の週刊ダイヤモンド誌に、1997年以降(2008年まで)に完成した比較的

 新しい中古マンションの価格(売り出し希望価格。実際の売買価格はこれより少し下回る)が、

 具体的物件名を含めて、ずらりと掲載されていました。(アトラクターズ・ラボ社調べ)

 

 「クリオレミントンハウス恵比寿」は1998年竣工ですが、2010年に6件の売り出し事例があり、

 その平均価格が新築価格に対して
32.0も高い。

 2002年の「青山ザ・タワー」は、7件平均が何と49.1アップ、

 2005年の横浜市「みなとみらいミッドスクエア・ザタワーレジデンス」は、

 42件で38.5アップ、埼玉県では2004年の「ライオンズマンションコスタタワー浦和」が

 38.6
といったように、個別データが多数紹介されており、全部161物件もありました。

 
大阪府・兵庫県でも21件が掲載されています。

 

 これらの物件は、坪単価500万円もするような都心の最高級マンションばかり

 ではないのです。売り出しの平均坪単価で見ると、坪当たり
200万円を切るものも

 首都圏で
19物件出ていました(関西は全件)。

 

 さて、このような物件を新築時に購入した人は、「この物件は、きっとこうなる」と予測して、

 投資目的で買ったのでしょうか?

 分譲当時大きな話題になった評判の物件では、値上がりを期待した購入者もいるでしょうが、

 大抵は自分が住むための立地条件が最も良く、かつ建物プランやグレードなどを

 気に入って購入したはずです。

 

 また、5年、10年の短期間で売却するということを想定していたのでしょうか?

 結果的には、そうなった人もありますが、当初は違うはずです。

 

 高値で売れたのは、単にラッキーだったということでしょうか?

 上記データを詳しく分析しているわけではないのですが、私の研究から言わせてもらうと、

 このような好結果を得られる物件には、一定の法則があるのです。

 

 その法則を踏まえて購入していれば、このような結果になるのです。

 値上がりを期待できる物件は、誰が見ても好条件のマンションでもあり、そのような物件は、

 販売も好調に進むものです。投資目的でなくても、どうせなら、値上がりが期待できる

 物件を選んでおきたいと考えてもバチは当たりません。

 

 さて、値上がりするかしないかは別として、例えば10年後に自分のマンションがいくらになるかを

 知りたいとき、参考指標を知る方法があります。

 それは、その地域の築10年マンションの価格を見ればいいのです。

  1)地域とは、例えば最寄り駅を同じとする中古マンション(インターネットで検索できる)を集めます。

  どのくらい集めるかですが、ぴったり10年の物件ばかりでは集まらないので、812年といった

  幅を持たせて拾いながら、できれば
5つくらい集めましょう。もし、それだけの物件がないときは、

  1週間に1回ほどサイトを開き、1か月くらいかけて収集するといいでしょう。

  2)次に、売り出し価格を専有面積で除して単価を算出し、複数の物件の平均を出します。

  但し、特殊な物件が入ると数字が相場を崩したものになってしまうので、最低と最高の物件を

  外すことが必要になります。

  これは平均ですから、自分の購入ようとしている物件が平均以上の立地条件や建物のグレード、

  ブランドなどを備えていると思うなら、それ以上の価格を期待できるはずです。

 

 あくまで、@10年後に特殊な市況(急激な価格の下落期など)にぶつからないという前提と、

 A
購入時が価格急騰過程にあるとき以外に使える方法ですが、一応の目安にはなるので、

 この方法を覚えておくといいかもしれません。

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