三井健太のWEBマンション講座

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NO.54「形態別に住宅の長所・短所を比較」 

 

魅力のポイント

将来の資産性

コスト・短所・留意点

 

 

 

 

新築

建売

 

一戸建て


一戸建て共通

 

 

●敷地の広さによるが、庭いじりが好きとか、庭で遊ばせたい子供のいる家庭には魅力。

●管理費が要らない、駐車場にコストがかからないなどは場所にもよるが大きな魅力のひとつ。

●屋上の太陽光発電装置など設備の増設はもちろん、修繕も建て替えも全て自分の意思だけで実施することができる。マンションが合意形成に時間も手間もかかるのとは大きく異なる。

●四方に開口部を設けられ、採光と通風に優れた住まいができる。

●自由になる反面、手入れを怠れば、寿命は早く到来する。

中古市場では1520年で建物価値がゼロとみなされてしまうと言われる。

 

●土地を共用するマンションと違い、一戸建て最大の短所は土地代の高さにある。しばしば庭が猫の額もない狭い物件が多い。

●最大の短所は、最寄り駅から徒歩ではつらい遠隔地に立地する物件が多い点にある。駅近を求めると都心から相当離れたものになるのが普通。

●多くは2階建て以上なので、階段スペースに取られ、フラットなマンションに比べて無駄ができてしまう。トイレが各階に必要といった非効率さもある。

●階段の上り下りや外気に面しているために冷暖房効果で劣る、外出時に窓の締め忘れがないかなどの気遣いがいる。


郊外・大規模開発

●単に数が多いというだけではなく、開発地全体が「街」としてグランドデザインされ、街路樹や、広めながらもクルマの通行スピードを制限する開発道路などによって安全で整然とした美しい街並みを創り出している。

●街路樹が育ち街の価値が付加されるため資産性は将来とも高く評価される。

●大規模開発は付加価値がある分コストが高いのが難点。建物もハイクォーリティであるため、価格は高い。

 

ミニ開発

●既存の街並みの中に2〜3棟か、高々10棟のミニ開発は、付加価値がないため分譲価格の安いものが多い。

●周囲との一体開発ではないため美しい街並み景観が創られることはなく、どうしても資産価値は低いものにならざるを得ない。

●戸別の敷地も狭小であるため、隣地の建物とのすき間がほとんどないことも価値を低く見られがちである。

●周辺の街並みにマッチしない、そこだけが突出した異様さもある。

●多くは中小工務店・不動産会社による商品であるため、品質には信頼性が置きにくいことも多い。

●大手パワービルダーの商品でも「安かろう・悪かろう」のものが存在する。


 

都心立地

(ミニ開発と共通)

●敷地が15坪しかないような建売住宅が多いが、何と言っても職住近接の魅力が大きい。

●資産性は低く、建物の価値は短時間で大幅に低下することが多い。但し、新築の供給が少ないために中古市場では買い手がつきやすいこともある。

3階建が多く、建蔽率の関係も加わって1フロア当たりの床面関が極端に狭いため、各部屋が広々とした物件は望めない。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

新築

分譲マンシ


新築マンション

共通

●最新の設備がマンション全体もしくは室内専用に導入されるため、中古マンションと比較する人が一番魅かれる点である。

●特に3.11大震災以降は「太陽光発電装置」を代表に「創エネ」「省エネ」マンションに人気が向かう傾向がある。

●災害時のサポート面では、管理会社が迅速に対応してくれたり、備蓄してある災害対策用品の提供が行なわれたりするため、一戸建てより有利で安全なものも増えている。

●共用施設の充実したマンションであれば、一戸建てにはない便利さを享受できる。

●規模に関わらず、セキュリティの高さは一戸建てにない魅力になっている。

 

●中古マンションに比べても、また立地条件の差から一戸建てと比べても、新築の資産性は高い。

但し、分譲時点においては実際の価値が分譲価格に反映されているとは限らない。

●大々的な広告宣伝活動を実施して販売するため、価格が割高な物件でもモデル―ルームの熱気などに釣られて購入に踏み切ってしまう人も少なくない。

 

●毎月のランニングコストは、管理費・修繕積立金・駐車料がかかるため、一戸建てに比べて高くなる。

●但し、防犯性能の高いマンションでは戸別契約のセキュリティ契約を締結する必要のある一戸建てに比べ、その面では割安になる。

●長い目で見ると耐久性が高いマンションは修繕費が安くつくという見方もあるが、トータルでは管理人人件費やエレベーター電気代などの分が多くなることは否定できない。

 


低層マンション

●低層マンションの立地は一戸建て住宅が並ぶ閑静な地域内にあり、緑の多い環境にあるのが最大の特徴になっている。

●多くの場合、戸数が少ないので静かに落ち着いた暮らしを送ることができる。

●高級住宅地などに立地するものは、建物がハイクォーリティであることと併せて、資産価値の高い物件が多い。

●最寄り駅から遠い物件が多いのが難点。

●しばしば高額である。

●供給例が少ないため、タイミング次第だが購入することは困難

 

タワーマンション

(1棟で100戸台〜700戸台まで幅がある)

(郊外のターミナル駅周辺にも開発例が多い)

●遠くまで見渡せるダイナミックな眺望や、都心の夜景などが魅力。

●多くのタワー物件で免震構造か制振構造を採用。地震の揺れ対策に優れた物が多い。

●供給例が増えたために稀少価値がなくなった。とはいえ、多くは駅前であるとか地域のランドマーク的な存在感から資産性は高い。

●その中にあって特に眺望の良い住戸は特に価値が高い。

●非常用電源が装備されているとはいえ、上層階住戸は停電のとき一時的に陸の孤島状態になることがある。

●足場を組む費用が割高になるなど、タワーマンションは大規模修繕費用が嵩む

●子供の外出機会が減る危険がある

 

非タワー

大規模マンション

●面開発マンション・環境創造型マンションとも言われ敷地内に豊富な緑のスペースが創られるのが普通で「公園」「庭園」「プラザ」「散策路」「家庭菜園」などがふんだんに設けられるため、周囲の準工業地帯や雑多な商住混在地区などと一線を画す雰囲気のマンションになるケースが多い。

(以下は大規模タワーマンションと共通)

●スケールメリットを活かした「様々な共用施設」やコンシェルジュサービス、24時間有人管理など「住人向けサービス」が魅力。また、災害時の対応においても行き届く面が多い

●周囲の環境変化の影響を受けやすい中小規模のマンションに比べて、大規模マンションは足元の環境保全がなされるため資産性は高く維持される。

●共用施設等の付加価値によっても資産性は高く評価されるものが多い。

 

●多くの共用施設や過剰とも言われる管理やサービススタッフがいるために管理費が割高な物件も少なくない。

●スケールメリットを活かして手ごろな価格に抑えて分譲されるものもあるが、しばしば最寄り駅から遠かったり、郊外の駅前であったりする。

郊外立地

●自然環境を活かした子育てなどに向く

●一番の魅力は価格の安さにある。予算が限られていて、広さを求める人に向く

●郊外マンションは、たとえ大規模開発で付加価値のあるものでも資産価値は低くなる。

●郊外で、かつ中小規模のマンションとなると、将来の価値は大きく低下すると覚悟したい。

●郊外に住み郊外に職場を持つ人は別として、通勤時間の長さがネックになる。

●仕事の都合や災害時に帰宅が困難になる懸念もある。

●衣食には困らなくても、より文化的なものを生活に取り込みたくても対象となるものがないため、都心に足を伸ばす必要があったりする。要するに不便。



都心立地

●職住近接を図れる

●都心の文化的施設やイベントなどを日常的に楽しむ暮らしが送れる

●都心には何かと便利なサービスも多く、これらをたやすく享受できる。

●いざというとき、貸しても売っても有利なケースが多い。

●需要が多いので、売却もスムーズに運ぶ

●人気物件を手に入れれば資産運用面でも得になる

●価格が高いため広さの不満を抱えやすい

●防犯面や交通事故などで気遣う部分も少なくない

●東京都心部の駐車力金はとても高い


コンパクト
マンション

3050u台のコンパクトタイプは単身者のニーズをよく研究した物件も最近は多く、狭いながらも機能的なレイアウトや設備がついているほか、女性を意識してセキュリティは厳重になっている

●コンパクト住戸ばかりの物件(いわゆるコンパクトマンション)よりは、大型のタワーマンション内のコンパクト住戸の方が資産価値は一般に高い。

●小型マンションでは、維持管理体制が不十分なものも多く、そのために大きく価値を下げてしまう危険があることに留意したいもの。


●コンパクトマンションはほとんどが小規模物件なので、管理費等が割高になっている。

●管理費を安く抑えるために巡回管理方式にしている物は、その分だけ値打ちが下がる。

 

 

 

 

 

中古マンション

 

 


中古マンション

(共通)

@自分の好みに合わせてリフォームできる

A物件を自分の目で確かめて買える

B物件数が多い

C価格が安いものが多い

@建物の老朽化の反面、樹木が育ち付加価値になることもある。

A管理が行き届き、価値が下がりにくい物件もある

 

@年数によって耐久性の低いものがある。

A1981年以前のものに旧耐震基準のものもある

B計画的で適切なメンテナンスが行なわれていないものもある。

C修繕積立金の不十分な物件がある。

Dサッシの高さが変えられないことやバリアフリーにできないものもある

Eセキュリティ機能の低い物もある

F柱が室内に出っ張っているもの、バルコニーの出幅が狭いもの

G修繕積立金が高額なものもある

 


中古マンション

(築浅)

●ほとんどリフォームもなしで住めるくらいの新しい物は新築同様に人気がある。

●数年を経過したことで樹木が育ち、むしろ新築時より価値が上がっている物もある。

●とりわけ新築分譲時に高い人気を誇った物件は順番待ちしている買い手も多い。

●新築に次いで価値が高いか、物件によっては新築以上の評価を受ける場合もある。

●しかし、すべては個別性の問題で、立地条件やブランド、スケール、街またはマンション自体の付加価値などが左右する。

●良い物件は出物が少なく、出ても水面下で買い手がついてしまうので、中々手にするのは困難。

●新築と大差ない価格、物件によっては周辺の新築相場を超える価格であったりする。

 

中古マンション

(築20年以上など)

 

●思い切ったリノベーションをかけて自分好みにすることができる魅力がある。

●何しろ流通価格が安いというメリットが大きい。但し、リフォーム・リノベーション費用も予算に見ておくことが必要になる。

●大規模修繕が済んだばかりのタイミングであれば外装が綺麗で古さをかなり緩和してくれている物も。

●一部のヴィンテージマンションを除けば、古いマンションの資産性はあまり期待できない。

●但し、立地条件が極めて良いものや、管理・メンテナンスがこまめに行なわれており、その上に入居者のモラルが高いことからヴィンテージ化しつつある物件もないことはない。

●リノベーションに多額の費用をかけても、そのまま価格に反映されることはないので、将来売却するときは、このことを覚悟しておきたい。

 

●修繕積立金がかなり高い場合が多い(逆に安い物件は要注意)

1981年以前の物件は旧耐震基準で建築されているので大地震には弱いという覚悟がいる

●専用部はある程度好きに改造できても、共用部分は触れないので旧式の設備、特にセキュリティシステムが弱いものが多い

●給排水配管の老朽化などの懸念がある


リノベーション済みのマンション

●業者が買い上げ、リノベーションやリフォームを施して新築同様に変身させた商品なので、リフォームを自分で計画するのが面倒な人には魅力的な中古商品になる。

●立地条件が良ければ、古くても価値が思ったほど下がらないケースもある。

●売主が個人から業者に亘っているため、その業者の利益が大きく乗っているケースが普通。

●リノベーションと言っても、特に個性的なものではなく、設備の更新を中心に新築マンションに似せている程度のものが多い。

※中古マンションでも規模や立地条件などによって当然ながら特色・長所短所等がありますが、その差異については新築マンションの項をご参照ください。

 

 

 

中古一戸建て

 


中古一戸建

(築浅)

●リフォームする個所も少なく、ほとんどそのまま住める建物もあるのが魅力。

●その割に価格が安いという魅力もある

●購入時点で建物価値はまだ残っているが、減価率はマンションに比べると大きい。

●将来の価値も20年でゼロと考えておきたい。

 


中古一戸建

(築20年以上など)

●建物代はゼロとみなされて値段が決められているケースが多いので、実際に住んで行ける建物であればお買い得となるケースもある。

●つまり、土地代と建物のリフォーム代だけで購入できる魅力が古い中古住宅には見られる。

●購入時にリフォームやリノベーションにコストをかけたとしても、将来の建物価値はほぼゼロと見なされる。

1981年以前の旧耐震基準の建物である可能性に留意しなければならない

●購入後思わぬ出費に泣かされることもある

※中古住宅も、その立地条件や街並み、開発規模などによって特色・価値等が当然異なりますが、その差異については新築一戸建ての項をご参照ください。

 


新築注文住宅

こだわって建てるだけに満足感は最高。ただし、敷地が狭い場合は好みの反映にも限界がある。

 

●将来価値は、工芸品的な価値のあるものを除けば、土地代にしかならないこともある

●ある程度の広さのある庭があれば、樹木によっては付加価値になる場合もある

 

●建築費が割高になるのがネック。建築家に設計を依頼すれば途轍もない費用がかかる。

●有名ハウスメーカーで注文すれば、高くなるのは必至

●図面と出来上がりのギャップに注意しなければならない


 

 

 

 

 

 

その他

 

コーポラティブ

ハウス

●注文住宅をマンションで実現する理想の住まいであるという主張も多い、個性派の集合住宅。

●自分好みのマンションに住みたいというこだわりを持った人たちが集まって、設計段階からコミュニケーションを図るため住人同士の関係は濃密になる。これは入居後の付き合いを円滑にする魅力であるが、反対に煩わしさにもなる。

●個別性が極めて高いため、一般的には売りにくい。

(同じ価値観の買い手がうまく見つかれば高く売れることもあるが、運次第のため価値は変動しやすいと考えるべき)

 

●あまり特殊な材料や設備を使うとメンテナンス費用が高くなる可能性が大きい。

●近所付き合いが苦手な人には不向きな住まい。

●デベロッパーの利益が入らないから安いと錯覚しがちだが、必ずしもそうはならない。建築費も高くなりがち。

●また、着工までとても長い時間を要するため、時間にゆとりのない人には参加が難しい。

 

オーダーメイド

マンション

●設備の追加や間取りの変更などが可能なので、お仕着せのマンションから一歩抜けたい個性派には嬉しいタイプ。

●ただし、自分の好みがどこまで反映されるかは分譲会社の方針や工事の進捗状況によって異なる。

 

●しばしば個性が強すぎるため、市場では必ずしも高い価値をつけないものが多い。

(個性的過ぎるデザインは、中古市場で評価されないことが多い)

●基本設計図から水回りの位置まで変更してしまうと、遮音性能によっては、近隣住戸に迷惑を及ぼす、または及ばされる危険がある。

 

 

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