三井健太のWEBマンション講座

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NO.53 マンションは永住できるか?


国土交通省の最近の調査によれば、永住するつもりでマンションを購入する人が50%くらいある

のだそうですが、同じマンションに永住することは果たして可能なのでしょうか?永住する場合、

どのような問題が将来おきて来るのでしょうか?

 

●マンションは古くなると高い修繕費が問題になる

新築マンションを購入した場合、最初は安い修繕積立金も、5年毎に値上げし、15年目からは

管理費の
1.5倍ほど(80uクラスなら管理費との合計で毎月40,000円)にもなってしまうという

例が少なくありません。

新築マンションを販売するとき、「長期修繕計画書」が用意されるのが一般化しており、

大抵の場合、
30年先まで見越して金額が明示されています。しかし、その先は分かりません。

50年先には、一体いくらになってしまうのでしょうか?

 

築後30年では、まだ寿命は来ていませんから、さらに住み続ける人は既に管理費の1.5倍か

2.0.倍になった修繕費の更なる高額積み立てを覚悟する必要があるかもしれませんね。

 

一戸建ての場合、古くなると家は傾き、雨漏りが発生し、建具の変形がおき、すき間風が

入り込むものという常識があります。そこで、あちこち修繕しながら建て替えを先延ばしして

50年くらい住み続けるわけです。しかし、老朽化に伴い、たびたび修繕のための出費が

起こります。時には多額の費用がかかります。

 

これは、マンションでも同じです。木造と違って、すき間風は入らないでしょうし、よほど強い

地震に何度も遭遇しなければ傾くこともないでしょう。しかし、配管や建具、床材、壁紙などに

故障や変形、破損などが同じように起きます。

一戸建てにはないエレベーターや共用玄関のエンジンドア、パーキングシステムなど機械の故障に

なると、マンションならではのものです。

 

いずれにせよ、必ず修理費用がかかる。それが家というものです。その費用を必要なときに備えて

毎月いくらと決め「使途限定の貯金」をするか、しないかという違いが、

共同住宅と専用住宅の違いです。

 

●ヒトの寿命が来る前にマンションの寿命が来る?

仮に35歳で新築マンションを購入し、85歳まで住むと仮定したらマンションは築後50年です。

そろそろ建て替えが話題に上ってくる頃かもしれません。

 

そのとき、「工事中どこかに仮住まいし、完成したら戻って来る。そんなのは面倒だ。

いろいろ不具合が出ていることは承知しているが、このままでも十分住める。

私はもう自分の寿命も終わりが近づいているので、静かに暮らしたい」。

そう言って建て替え計画に反対しますか?

 

入居者の中には、中古マンションとして購入して住む若い世帯もいて、建て替えに賛成する人も

あるでしょう。

だから、新築時から住んでいるあなただけ反対を唱え続けるわけにはいかないかもしれません。

ともあれ、何回も住人同士の話し合いが設けられ、合意を得るのに
10年も長いと20年もかかるのです。

とすると、建て替え問題で話し合いが繰り返される途中、着工に至らないままあの世に行くことになる

のでしょうか?

 

一戸建てなら自分の意思だけで全てを決められるのに、マンションは何と煩わしいことか。

そんなふうに感じる人もあるでしょう。ともあれ、でも、いつかそんな日がやって来るのです。

人間の寿命よりマンションの寿命が短いから生ずる問題でもあります。

100年マンションも登場していますが、まだ多くはありませんから、購入するマンションの寿命は

50年程度のものになるかもしれません。

 

としたら、晩年の煩わしい問題に巻き込まれないうちに逃げ出した方が賢いかもしれません。

そう判断して、自分の意思で永住できる別の住まいへの転居を決断することになる可能性が高い

ということです。

 

高齢者専用住宅やまだ新しいマンション、自分の意思だけでどうにでもなる一戸建てが終の棲家

ということでしょう。

 

●中古マンションを買って住むとしたら何年住める?

20年くらいの中古物件を購入した場合はどうでしょうか?

35歳のあなたが購入したとすると、30年住んで築後50年に達したマンションは寿命が近づき

建て替えの話が出てくるでしょう。しかし、住人のあなたはまだ
65歳ですから、そこからあと20年以上

は住みたいと考えるかもしれません。

50年のマンションの修繕費は嵩む一方でありながら、このままではスラム化に発展する恐れも

あるので、積極的に建て替え計画に賛同したとします。

しかし、建て替えには当然ながら多額の費用がかかります。これは積み立てられていません。

入居者個々のふところ具合は異なります。どのようにして費用を捻出するのでしょうか?

 

マンションの建て替え費用を生み出すには「容積率の増加(緩和)」が欠かせません。

例えば最初1,000坪あった建物延べ面積が2,000坪まで建てられる条件(許容容積率の2倍増しなど)

ができた場合に、増えた建物部分を売却することで費用を生み出すことが可能になるからです。

 

1,000坪のマンションを2倍の2,000坪に増やす、そんな魔法はどこでも通用する話ではありません。

法律の改正、都市計画の変更などがあって可能になるのです。また、ここでは詳しく述べませんが、

建築計画次第では容積率のボーナスがもらえることもあります。

 

しかし、容積が増えて建て替えが可能になったとしても、住民の合意形成(法律上は80%以上の賛成

を得ること)が困難な場合が多く、
1年や2年で簡単にまとまるものではありません。

 

もともと修繕費の高い中古マンションに住んで来たことでもあり、今後は更に上がる可能性もある。

しかし、建て替えも面倒な話だ。そう考える人は、さっさと売却して存命中に同じ問題にぶつからない

ような、例えば古くても
10年以内のマンションか、広さや場所などの条件が幾分悪くなっても「修繕費の

負担が少ない新築マンション」を買って住む道を選ぶかもしれません。

 

または、自分一人の意思でどうにでもなる「古い一戸建て」でも購入し、メンテナンスやリノベーションを

趣味のひとつにするくらいのつもりで移り住むといった道を選択することも考えられるわけです。

つまり、中古マンションを購入した場合は、新築マンションを購入した場合以上に、そこに永住する

ことは難しいということになりそうです。

 

65歳から70歳が転機か?

最初の話に戻り、35歳で新築マンションを買った場合ですが、そろそろリタイアを考え始める65歳か

70歳のとき、マンションはまだ建て替えの必要はないでしょう。従って、そのまま住み続けることに

なるかもしれません。

しかし、冒頭に述べたように、修繕費がかなり高くなっています。このまま住み続けると、管理費と

合わせて結構な負担になってしまいます。そして、
20年先くらいには建て替えの問題が浮上する

かもしれない。そのとき
85歳か90歳。もう転居は面倒だ。煩わしいことは御免だ。

このように思うときでしょう。

 

そう考えると、まだ元気な65歳か70歳になってリタイアを考えるとき、終の棲家も併せて検討

した方がよさそうです。いっそのこと高齢者専用ホームか、郊外の一戸建てでも買って住むか。

そう考える機会かもしれません。

 

言い換えると、新築を選んでも中古を選んでも、マンションの場合は、それぞれの建物の築年数に

関わりなく、人間の(住む人の)年齢が
6570歳になったときに、住み続けるかどうかの、

つまり、終の棲家を選択することが必要になるのかもしれません。

 

ところで50歳くらいで新築マンションを購入する場合はどうなるでしょうか?

マンションの寿命より先に自分の寿命が来る可能性が高いのでしょうか?

しかし、百歳まで生きる人もあるわけで、そのときマンションは築後
50年です。

「築
40年を過ぎたあたりから補修、補修の連続で住みづらい状態が続いてきたが、

ぎりぎりセーフだった」ということになるかもしれません。

長寿命のマンションを購入しておけば問題ないでしょう。しかし、それでも修繕積立金が毎月重く

のしかかるかもしれません。せめて管理費だけでも負担が消えないかと感じるのではないでしょうか。

 

そうなると、「晩年は古いマンションに住み続けるより一戸建てが良い」という考え方も浮かんで来ます。

 

●住まいは、そのときの事情に応じてフレキシブルに!

自分の寿命が何年かなんて分かるわけではないですし、そのほかのことを含めて何十年も

先のことなど予測がつきません。

 

もちろん現役でいる間は転勤や転職があるかもしれませんし、家族の誰かの事情で不都合な住まい

になることはいつでもあり得るわけです。

その意味から、いつでもスムーズに売却できるマンションを購入しておくことが肝心です。

どんなマンションでも売れないことはありませんが、できたら高く売りたい、有利に売却したい。

そう考えるのが人情というものです。であれば、希望価格を大幅に下げなければ売れないような

マンションだけは掴まないようにしなければなりません。


 
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