三井健太のWEBマンション講座

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手付金等の保証(返金規定)とは? 


マンションの売買においては、契約締結から引き渡しまで1年以上も先というケースが珍しくありません。

大抵の場合、工事中に購入者を募集してしまうからです(これを「青田売り」と言います)。

そこで、心配になるのが、半年先に本当に建物が完成して、無事に引き渡ししてくれるだろうか、

万一のときは、それまでに支払った手付金や中間金が戻って来るだろうかという点ですね。

購入先が大手のマンション事業者であれば、このような心配はしないかもしれませんが、

比較的小型のマンションや建売住宅を検討して行くと、

無名の売主にぶつかることも多く、心配になるときがあります。

 

実際に、工事途中に売主が倒産してしまったという事例は過去にいくつもありました。

最近は、上場企業でも破綻する時代ですから、心配は尽きません。

このような事態を想定して、宅地建物取引業法は購入者の保護を次のように定めています。

 

<手付金の保全>

売主は、引渡しの前に買主より受領した手付金等の合計額が売買代金の10

(未完成物件の場合5%)または
1,000万円を超えるときは、

宅地建物取引業法第
41条及び41条の2の規定により、

保証会社・銀行等と締結した「手付金等の保全に関する手付金等寄託契約」

又は「保証委託契約」に基き、買主が支払った手付金等の返還義務を同保証会社・銀行が

連帯して保証し、このことを約した保証書を買主に交付すること。

(ここに記す手付金等とは、売買代金の全部又は一部として授受される金銭で売買代金に

充当されるものであって、契約締結日以降本物件の引渡し前に支払われるものをいう)

 

法律文という奴は、やたらと長くて理解が困難なものが多いですが、要するに

「国が指定した第三者が保証するので、売主が倒産して契約の履行が困難になった場合でも、

支払った手付金・中間金は全額戻りますよ」
ということです。

 

但し、条文に明記されているように、手付金が少額の場合は戻りません

ということは、経営に不安のある売主とは取引しないか、念のため未完成物件の場合では
5%以上を

支払っておいた方がよいということになりますね。

 

尚、倒産した場合の解約で、「手付金等の返還だけでは不足だ。違約金を支払え」と要求しても、

それは困難なことです。保証会社には、もちろん返済の義務はあっても

違約金の支払い義務はありませんし、売主は支払い能力を失った倒産会社なのですから。

 

<倒産しても契約が履行される場合もある>

売主が倒産するという不測の事態に運悪く遭遇したとき、直ちに解約することを決断するのは早計。

せっかく気に入って購入した家ですから、できたら住みたいはずです。

それを「ケチがついた」という気分の問題だけで解約するのもいかがなものでしょう?

 

というのも、倒産した企業の多くは営業を継続するからです。但し、裁判所の管理下に置かれ、

再建計画の策定と、スポンサー企業を探す道を模索して行きます。

その間は、事実上の営業停止状態になります。

工事途中の現場も、代金の支払いに関するメドが立つまでは再開されません。

 

では、工事再開までどのくらい待たされるのでしょうか?

それは、経験値で言えば概ね1年半から2年です。

必ず工事再開が約束されるわけではないのですが、会社更生法にしても民事再生法にしても、

立法の趣旨が「企業再建」にあるので、時間の問題だけになると考えてよいでしょう。

その間、工事再開を待っても構わない人は、待てばいいのです。

但し、住宅ローンを利用する購入者の場合は、金利が上がってしまう懸念がありますから、

判断は慎重にした方が良いでしょう。

 

購入意思を継続する場合に心配なのは、建物に瑕疵がないかどうかです。

倒産するようなときは、現場管理が甘くなっていた可能性があるためです。

その心配を取り除くには施工会社が、信頼できるゼネコンであることが必須です。

これも、売買契約を続行するかどうかの判断材料になるでしょう。


 
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