三井健太のWEBマンション講座

マンションは土地があってなきがごとし? 


一戸建て住宅は、建物が朽ちても土地が残り、所有者は自由に新しい建物が建てられる

のに対し、マンションの場合は、土地は自分のものであって自分のものでない、

つまり自由にならないという指摘をする人があります。

マンションは、土地を建物と分離して勝手に処分することはできないのに対し、

一戸建てなら、庭の一部を削って処分したりできるじゃないかという見方です。

 

確かに、敷地の広い大邸宅の場合は、そういうことが可能ですね。

マンションの場合は、
10億円もするような高級物件ですら、

土地を半分売るなどということはできません。

だから、マンションに土地はあってなきがごとし。

一理ある話です。

 

また、「土地は値上がりするかもしれないが、建物は古くなれば確実に価値がなくなって

しまうから、そうなったとき、僅かな土地しか残らないマンションより、

広い土地の残る一戸建ての方が長い目で見たら価値はある」

という考えを持つ人もあります。

果たしてそうでしょうか?

 

●敷地権●

先ず、分譲マンションの建物所有者には、土地に対して敷地権という権利を有する

ことが法律に定められています。早く言えば、マンションも土地付きなのです。

建物と土地は一体のものという考え方に基づいています。

 

しかし、「ここからここまでは私の土地」といった線引きはされません。

土地全体が、建物の所有者全員の共有なのです。

従って、土地を建物から分離して売却することはできません。

建物を売却するときに一体的に土地も処分される。そういう性質のものです。

 

逆に言えば、土地に対する権利(敷地権)を持つ人は、何十年後かに建て替えをする際、

新たに出来上がる建物に対しても権利を有することとなります。

 

●土地の持ち分と利用価値

1,000坪の土地に100戸のマンションが建っているとします。すると、1戸当たりの

土地の面積(共有持ち分と言います)は、僅かに
10坪しかない計算です。

これに対し、一戸建てはマンションと同じくらいの価格でも、

30坪くらいの土地付きが少なくありません。

そのことから、建物がなくなったとき、土地の面積がこんなに違ったら、

マンションには価値がないという考え方をする人が出て来るのでしょう。

 

しかし、それは違うのです。10坪分しか持ち分がなくても、マンションの場合は

1,000坪の敷地全体に及ぶ権利を持っています。

再び
100戸のマンションを建てることのできる価値があるのです。

30坪の土地の利用価値」VS.1000坪の土地の利用価値」の差

と言えるのではないでしょうか?

 

●面積は少なくてもマンションの土地は値打ちが高い●

同じくらいの売買価格のマンションと一戸建てとを比較した場合、

土地の持ち分が僅か
10坪でも、その立地条件は都心の駅前であったりします。

しかも
10坪では利用価値が限られますが、全体が1,000坪の土地なら

高い利用価値が生まれますね。

一方、30坪の一戸建ての立地条件は郊外にあって、しかも最寄り駅から徒歩20

などといった立地条件にあるものです。

 

こうした比較をして行けば、面積で劣っているマンションの方が、

一戸建てより価値は上の場合が多いのです。

 

●築後20年くらいの段階ではマンションの方が値打ちは高い?●

一戸建て住宅の場合、建物の耐久性の比較をすればマンションより短いのが普通です。

勿論、鉄筋コンクリートで造った一戸建てもありますし、

コンクリート以外にも耐久性の高い材料で建築された一戸建て住宅があります。

 

しかし、在来工法と言われる昔ながらの木造建築や、ツーバイフォーと呼ばれる

工法であっても、木造住宅の場合、
建物価格は20年ほどでゼロに見なされます。

つまり、中古住宅の流通市場では、木造住宅の評価はかなり低く見られてしまうのです。

 

一方、マンションの場合は耐久性がはるかに長く、適切なメンテナンスが行なわれていれば、

築後
20年程度では建物価格がゼロということはありません。

 

その結果、同じくらいの予算で購入したマンションと一戸建て住宅の

20年後を比較した場合において、

土地+建物の残存価値はどちらが高いかと言えば、

極端な場合を除いて、ほぼマンションに軍配が上がります。

 

*  *  *  *  *  *  *  *  *  *

 

以上の検証でお分かり頂いたと思いますが、マンションには

自由になる土地はない代わりに、建物の耐久性が一戸建てより長く、

新築での購入価格が同じなら、立地条件で優るマンションの方が、

高い価値を持ち続けることになります。

これに対し、一戸建ての場合は自分の意思だけで自由に処分が可能ですが、

建物の耐用年数が短いために、建物価格は早いスピードでゼロに向かい、

築後
20年時点で土地の価値だけになってしまいます。

しかも、土地の価値の比較においても、立地条件の差から

面積の割にはマンションより価格が低いと考えられます。

 

結局、一戸建てより土地のない(?)マンションの方が

むしろ価値は高い(場合が多い)と言えるのです。


蛇足ですが、土地面積でマンションと一戸建てを比較することは

あまり意味がないとも言えます。

 
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