三井健太のWEBマンション講座

タワーマンションの本当の値打ちは? 


 首都圏では、2000年以降、超高層マンションの供給が増加し、2,005年から2007年に

 かけては毎年2万戸を超え、
2007年にいたっては3万戸も発売されました。

年間に供給されるマンションの数は、2008年と2009年が不況の影響などから急減した

 ものの、その前の
10年間は、首都圏だけで毎年8万戸前後であったので、4分の1から

 3分の
1が超高層マンションの分という計算になります。

これは、全国的な傾向で、不動産経済研究所によれば2005年〜2009年完成のタワー

 マンションは、
90棟(22,534戸)92棟(22,923戸)123棟(33,370戸)

 
108棟(31,487戸)123棟(35,607戸)となっています。このうち、70%余が首都圏で、

 新規供給物件に占める戸数割合はおおよそ
30%ほどです。

20115月現在も、計画中のタワーマンションは、全国で313棟・106,061戸もある

 のだそうです。

 

東京都心で探したい人は、いやでもタワーマンションになってしまいそうです。

3.11地震の影響で、タワーマンションを敬遠する人が増えていると言いますが、今後は

 どうなのでしょうか?

タワーマンションの価値を再度検証してみましょう。

 

 ●超高層というだけでは価値がない

このように数が増えると、タワーマンションには、もはや希少価値はない

 ように思えます。

 しかし、だからといって超高層マンションが一般のマンションより劣るわけでは

 ありません。

 供給量の少ない時代には、超高層マンションというだけで、たとえ2階、3階の

 低層部分に配置された住戸であっても転売時にいい値段がつくということは確かに

 あったようです。

 

現在は、もはや超高層というだけでは値打ちがありませんが、その他の魅力を加えた

 総合価値で判断されることになりそうです。言い換えれば、超高層というだけの魅力は、

 もはや誇れることではないと考えていいでしょう。

 

つまり、立地条件や階数、そこからの眺望の良し悪し、共用部分のグレード感、

 共用施設の内容、管理の状態といったもののトータル価値がどうかといったことです。

普通、超高層マンションは規模も大きいので、駐車場はもちろん、ゲストルームや

 ビューラウンジ、ライブラリーなどの共用施設も充実していることが多く、

 また、エントランスロビーなどが豪華に造られていたり、外観デザインが優れていたり

 といった、付加価値の高いものが多く見られます。

注目すべきは、ここにあります。総合的価値判断、それはどのマンションにも言える

 ことです。

 その点を忘れずに検討することが大切だと言えますね。

 

 ●タワーマンションのデメリットは?

先ず、地震との関連で考えるとエレベーターが止まったとき、外出が困難になるという

 デメリットがあります。階段は下るのも結構つらいものです。勿論、時間帯によっては

 外出している家族もいるはずですから、帰宅の際に階段を上るのに骨が折れることでしょう。

次に、管理費や修繕積立金がやや高い傾向が見られます。超高層であることから、将来の

 大規模修繕などに要する経費は高くなりがちです。大型物件が多いタワーマンションです

 から、スケールメリットがあるはずですが、それでも高くつくようです。

 管理費に至っては、共用施設や住民サービスが多過ぎる(?)のか、

 平均より高く設定されています。

 最後に、タワーマンションには方位の悪い住戸が多いという難点もあることを

 付言しておきましょう。

場所によっては、そのVIEWが売り物であることから、西向きや北向きでも人気はある

 のですが、日射しがない北向き住戸は、価値があるとは思えません。

 皆さんはどう思われますか?

  

 ●タワーマンションのメリットは?

一方、タワーマンションのメリットは流石に多いですね。次の3点が特筆できるでしょう。

@都心にあるので、地震で交通機関がストップしても、帰宅難民にならずにすむかも

 しれない

 (タワーに限りませんが)

Aタワーマンションは、ほとんど例外なく免震構造や制振構造で建築されているので、

 大地震が来ても揺れが小さく、家具の転倒による怪我など二次災害に遭いにくい。

Bタワーマンションは、大抵が戸数300戸以上の大規模な物件なので、共用施設が

 ふんだんに用意され、またコンシェルジュを置いて住民サービスに当たるなど、

 付加価値の高い物件が多い。

 災害用に、備蓄倉庫を設けてあるとか、ライフラインが切れたときのために

 非常用設備(飲料水生成装置・太陽光電源・簡易トイレ・かまどなど)も充実している

 物件が多い。

 

 ●VIEWの良さは必ずしもメリットではない?

 売り手がセールスポイントにしている「VIEWの良さ」については、どうなのでしょうか?

 もちろん、眺望のメリットは高層階の住戸に限られます。

 超高層マンションがまだ珍しかった時期は、超高層マンション住んでいるというだけで

 誇らしく思えたものですが、現在は低層階ではその感覚はないのではないでしょうか?

 真に
VIEWの良い高層階住戸だけが、タワーマンションの価値を享受できることになる

 と思いますね。

 

この点で補足しておきます。超高層マンションが今後も増え続けると仮定したら、

 購入時点の
VIEWは将来も保証されることはないのです。

また、都心部のタワーマンションに住んだ者としての経験から分かったことですが、

 既存の低いビルの屋根が丸見えになります。その屋根が視界に入ると、何とも醜い

 というか、少なくとも景色が良いとは言えないのです。視界に入らないほど高い部屋

 なら別かもしれませんが。

従って、いい眺めだと感じるのは夜間だけです。しかも、景色という奴は5分も見たら

 飽きるのです。嬉しいのは知人に自慢の我が家と紹介するときぐらい。

 まあ、それも価値判断の材料ではありますが。

 

 ●総合判断でタワーマンションの価値は?

立地条件が同じもの同士での比較で言えば、トータルでは文句なく一般の中高層マンション

 よりタワーマンションが上回る
ことでしょう。

地震が起きたときの心配は、階段の上り下りだけです。それも住む階数によっても

 異なります。購入する部屋が
20階くらいと仮定しても、確かに復旧までに時間を要する

 事態となったら大きな懸念材料ではありますが、電気の復旧はライフラインの中では

 最も早いと考えられる(事実、阪神大震災のとき、完全復旧までガスが
83日を要したの

 に対し、電気は僅か
7日だったという記録が残っています)ので、不便をかこつのは数日の

 ことでしょう。

最も安心なのは、構造です。揺れによる恐怖感が小さく、家具の転倒で大けがといった

 心配は、多くのタワーマンションで採用されている建物構造によって解消されるはず

 です。

 

タワーマンションということでの稀少価値が薄らいだ今日ですが、これから購入を検討

 する人が比較項目に加え、かつ重視なさるようお勧めしたいのが外観デザインです。

 どれも似たようにしか見えない平凡なデザインでなく、

 際立った個性が価値を左右するからです。

 

デべロッパ―によっては、外国人建築家などにデザイン料を別途支払ってでも力を入れて

 います。外国人だから良い、日本人だから駄目ということではありませんが、過去の事例を

 見ると、一味も二味も違うことは確かです。

デザインの良さを具体的に言葉で表わすことは困難ですが、「何十年にも亘り陳腐化しない、

 かつ上質なデザインであること」です。

 マンションはデザインが勝負。これは、私の持論でもあります。

 
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