三井健太のWEBマンション講座

中古住宅の価格は何で決まるの? 
 
●物件の条件+市場動向+売主の事情=中古価格

新築住宅の価格は土地代、建築費、諸経費・利益から成り立っているのに対し、

 中古住宅は少し事情が違います。

物件個別の条件 + 周辺の市場動向 + 売主の事情 = 中古価格と考えられます。

●物件の個別条件

殆んど、中古住宅は個人が売主ですから、事業として売買を行なっている

業者のように、諸経費・利益を最初から見込んでいるわけではありません。

また、建物も既に建っていますから、良い点もアラも見えてしまいます。

基本的には、立地条件と広さなどによる土地評価額と、築年数や建物グレード、

広さなどによる建物評価額の合計が中古住宅の価格になります。但し、マンションの

場合には、土地と建物を区分して評価することは普通しません。

尚、マンションの場合、管理状態が加味されます。


●市場動向

周辺の新築マンションの発売が多いと、マンションを探している購入希望者が新築に

流れるため、中古マンションは値下りしやすくなります。

また、同じマンション内でいくつも売り出される住戸がある場合、急いで売りたい

事情の売主が価格を下げてしまうことで値崩れを起こしやすいのです。

市場動向という視点で付け加えると、周辺だけでなく、首都圏全体、あるいは国全体など

の広域で需要が後退しているときも、中古住宅の価格は弱含みとなります。

一方、新築・中古ともに売り物が少ないというときは、価格は強含みになります。

マンションブームなどで、売り出す新築マンション・中古マンションが次々に完売して

しまうといった状況のときは、思い切った強気の売り出し価格で出しても、あっと言う間に

買い手がつくという場合があります。


●売主の事情

新築住宅は予め販売価格が設定されていますが、中古では売り出したあと、購入希望者と

の交渉で最終的な価格が決まる場合が多くなっています。

そのため、売主が何らかの事情で早く売りたいと考えている場合には、かなり安く買える

ケースもあります。

買い替えなど、移転先の事情で売主が急いでいる場合などが、よくあるケースです。


 
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