三井健太のWEBマンション講座

解約してもペナルティを取られないケースとは? 

 
  売買契約を一度結んだら、簡単に解約はできないのでしょうか?と問われたら、


  YES
と答えるほかにありません。

  それだけ契約という行為は重いものです。消費者保護の観点から、個人買主は法律に

 よって厚く保護されていますが、決して身勝手が許されるわけではないのです。

  売買契約における当事者、すなわち売主と買主は対等な関係にあります。

  一方的な事由で契約を解除したいという場合は、どちらであっても、それなりの
  
 ペナルティを払うことが条件になります。

 

 ●新築マンションの売買契約

 法律(宅地建物取引業法)では、買い主が解約するときは手付金を放棄しなければ

 なりません。中間金を納めている場合では、手付金のみで済みますから中間金は

 戻してくれます。

 尚、売主が業者の場合、手付金の額は売買代金の20%以内と定められています

 (業者間取引や、個人間取引は定めがない)。従って、業者が売主である新築マンション

 の売買契約では、手付金は
20%を超えて受け取る(要求する)ことができません。

  ということは、個人の買主が解約したい場合、放棄する手付金の額も
20%を超える

 ことはありません。

 しかし、20%とは大きな金額です。実際の契約は10%程度で締結されることが多い

 のですが、それでもやはり小さな金額ではありません。売買契約に踏み切るときは、

 それなりの覚悟をして臨むことが必要だと言えるでしょう。

 尚、滅多にあることではありませんが、業者側から解約を申し出る場合は、

 受け取った手付金と中間金もあれば、それも含めて全額買主に返還し、

 手付金と同額の違約金を買主に対して支払うことになります。

  これで対等な契約と言えます。

 個人間の取引の場合は、手付金を20%以内にしなければならないことはありません。

 従って、中古マンションの売買などでは、手付金を
50%払って契約するということも

 あり得るのです。現実には、あまり例がないそうですが。

 ●手付金が戻るケースは?

 解約しても手付金が戻るケースもあります。次のようなものです。

@住宅ローンが不承認になった場合

 住宅ローンの審査は金融機関が行ないます。その審査が不承認になれば残代金の

 決済ができない買い主は、解約せざるを得ません。この場合は、契約書に明記されて

 おり、手付金を含む支払った金員は全額戻ってきます。戻らないのは、契約書に貼った

 印紙代だけです。

 通常、業界の慣習としては契約締結前に金融機関に事前審査を依頼し、そこで仮の
 
 承認が下りたら契約するという手順になりますから、契約後の審査で融資が承認

 されないというケースは殆んどありません。

A自宅売却が不調に終わった場合

 こちらも、売買契約書に明記されるので、万一売却が進まない場合は解約しても

 手付金が返って来ないという心配はありません。

 通常は、この金額なら売れるだろうという見通し(査定金額)を元に資金計画を立て、

 売買契約を締結します。ところが、実際に売り出してみたところタイミングが

 悪かったりしてうまく買い手が見つからないことがあります。売却期間を延長しても

 売れない、売値を下げても売れない。こうなると断念するほかにありません。

 売り主であるマンション業者も、ある程度は待ってくれますが、無期限ではありま

 せん。売り主によって差がありますが、許容の限度があります。

  やがて、双方の合意で解約という措置になります。

B天災地変によって引き渡しが困難になった場合

 地震等によって引き渡し前に建物が損傷した場合は、設計どおりに修復してから

 引き渡すことになっています。損傷が甚大で、建て直す必要があるような場合は、

 互いに損害賠償の請求などは行なわないで解約できる旨、契約書に明記されています。



 ●転勤の場合はどうなるの?

 サラリーマンの買主によくある転勤。買主個人には何の落ち度もないのに、

 転勤を理由に解約すると手付金は没収されてしいます。

  住宅ローンの不承認や自宅売却不調などの不可抗力の場合は、無償解約、すなわち

 手付金が戻って来る契約解除が成立しますが、それも契約書に明記されている

 場合だけです。

 この停止条件(駄目だったら白紙解約する旨)が契約書に記載されていないと

 通りません。つまり、自己都合による解約扱いになってしまいます。

 

 自己都合による解約は、言葉通り、気が変わったからやめるというものや、他に

 もっと良い物件が見つかったからとか、離婚することになった、当てにしていた

 資金が都合悪くなったからなどというものです。

 こちらは、無償解約というわけにはいかなくなります。売買契約書には、

 「買主が解約を希望するときは、手付金を放棄してこれを行うことができる」

 と明記してあります。つまり、手付金は戻って来ないのです。

 

 さて、転勤は不可抗力ではないのかという疑問がありますが、このような考えは

 残念ながら法律的には通らないのです。

 転勤を理由にした売買契約の解除は、あくまで買主側の都合です。自ら願い出た

 転勤であっても勤務先からの指示であっても、どちらも売主には全く関係のない話

 だからです。

   もし、売主が転勤を理由とした白紙解除を常に認めたらどうなるでしょうか。

  悪く解釈すれば、契約をやめたくなった買主が勤務先と示し合わせて虚偽の転勤話

  を作り、解除権を濫用・悪用する可能性も出てきます。

 
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