三井健太のWEBマンション講座

夫婦共有名義にする時の注意点・おトクな点 


●住宅ローン控除は2人で受けるとお得なこともある

 10年以上の長期住宅ローンを利用して住宅を購入した人は、借入額の年末残高の1.0

 相当額(ただし
40万円まで)を限度として所得税から控除できる「住宅税制の特例措置」。

 控除は
10年間続くので、購入者にとっては大きな魅力です。

 借入額の残高が毎年末に4000万円以上あれば40万円で、10年間の合計400万円と

 なるのです。但し、平成
23年中の入居が条件で、24年入居になると上限は300万円に

 減ることになっています。

 

 対象になる住宅の条件もあり、専有面積50u以上で、中古なら築後20年以上となって

 います。
所得税(控除しきれない分は住民税からも還付される)の税額控除なので、

 所得税
+住民税の納税額を超えることはありません

年間30万円の納税額の人に40万円控除ということはあり得ないということになります。

 

所得税の税額控除なので、所得税の納税額を超えることはありません。

 年間
30万円の納税額の人に40万円控除ということはあり得ないということになります。

また、共稼ぎの夫婦が別々に住宅ローンを組めば、それぞれが控除を受けられます。

 

●夫婦間の贈与税に注意

共有名義=おトクと考えるのは早計。メリットがあるのは、共働きで夫と妻、

それぞれが住宅ローンを組むか、連帯債務とした場合です。上記のとおり、

それぞれ住宅ローン控除が受けられ、年収によっては、より多く所得税が還付されます。

その場合には共有名義にしないと贈与税がかかる可能性も。また、夫婦で頭金を

出し合った場合や一定額以上を親から援助を受けた場合にも共有名義にしないと

贈与税が発生するのです。

共稼ぎ夫婦が住宅を購入するケースが多数あります。このときに、うっかり登記名義

の決め方を誤り、余分な税金を納めるような事態を招かないようにしなければなりません。

登記名義人の決め方をご紹介しましょう。

 

「夫婦でともに住宅ローンを使っていることだし、頭金も半分は私が出したのだから、

名義は半々にしましょうね」などと、曖昧な名義の決め方はとても危険です。

たとえ夫婦間でも、曖昧に資金のやり取りをしたり、登記名義を決めたりしないことが

重要です。思いがけない贈与税という税金が課せられる可能性があるからです。

無駄な税金を払うことはありません。

 

基本は、出資した金額に応じて持ち分を決めることです。夫が2千万円を出し、

妻も2千万円を出した場合、持ち分を2分の1ずつに登記すれば、贈与の問題は

発生しません。

お金に色はつきません。つまり、預貯金から出そうが、銀行から借りて出そうが

区別されないのです。つまり、夫が頭金を一切出さず、銀行ローンを利用した場合、

そのローン金額が夫の出資金となります。

 

また、夫が親から頭金を貰った場合、親から子への住宅資金贈与の特例によって

一定額までは無税になります。この贈与を受けた頭金は、特例を受けておけば、

夫の出資額と見なしてよいことになります。

 

妻が独身時代から貯めていた貯金の1千万円を出資し、夫が3千万円のローンを

組んだとしたら、持ち分は妻が4千万分の1千万、すなわち4分の1となり、

夫は4分の3となります。

これを2分の1ずつの持ち分登記にしますと、夫から妻へ1千万円の贈与をしたものと

見なされて、妻に贈与税が課せられる可能性があります。

 

夫と妻がそれぞれ1500万円のローンを組み、夫が頭金として500万円を出資し、

3500万円の住宅を購入した場合の登記持ち分比率は、次のようになります。

夫:3500分の200035分の20

妻:3500分の150035分の15

 

20年以上の婚姻期間のある夫婦には特例もあります。

日本国内の居住用不動産、または居住用不動産を購入する資金に限って、

配偶者控除があるので、これを利用すれば、妻が資金を出さなくても贈与税を

課税されることなく自分名義にすることができます。

 条件は、@20年以上の婚姻期間があること、A一生に1回だけ。以上の2点です。

 但し、金額は
2000万円(基礎控除と合わせて2110万円)までです。

 
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