三井健太のWEBマンション講座

新築マンションの内覧会って何?  


 内覧会とはマンションが完成し、購入者へ引き渡す前に行う最終チェックの場です。

 内覧会は、「完成お披露目会」的なセレモニーの意味合いより、 購入した
 
 マンションに不具合がないかどうか、施工ミスがないかどうか、クロスや床の仕上げが

 綺麗にできているかといった点検を行なうのが主たる目的になります。



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購入者は、決められた日に現地に行き、パーキングなどの共用施設や室内設備の使い方

 の説明を受けた後、室内の細部を見て、不具合や施工の不適切部分があれば、その箇所を
 
 指摘するための検査を行ないます。

事業主によって「ユーザー検査」や「駄目検査」、「駄目チェック」とも言います。

                            

もし、手直し工事の箇所があれば、工事終了後に再び確認の内覧会が行われます。

マンションの仕上げの不具合は意外にあるもので、指摘の多い項目としては、

「タオル掛けなどのビス留めの不完全や付け忘れ」「床や壁などの傷・汚れ」

「フローリング工事の不良による床鳴り」「クロスの浮きやしわ」

「ドアや窓の枠の傾き」「オプションのつけ忘れや取り違え」などがあります。

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内覧会では、これらのチェック漏れがおきないよう、事前に

チェックシートが事業者から配られます。

<新築マンション内覧会の主なチェックポイント>

@汚れ・破損:見てすぐに分かる汚れ・破損箇所をまずチェックしましょう。

床や壁、天井、襖、窓など確認していきます。

A設備の動作確認:水道、照明、換気、水まわりなどの設備関係を見る場合は、

実際に操作してみて使えるかを確認しましょう。

             また、操作中に不振な音や振動がないかも注意しましょう。

B建具の取り付け:障子や襖、窓、ドアなどの建具は、2〜3回開け閉めして

           スムーズに開閉できるかチェックしましょう。

C床の傾き・床鳴り:床の傾きを確認するには水平器を利用すると便利です。

   ただし法律上、傾きの許容範囲は
3/1000の勾配で、1mあたり3mmの誤差まで

   認められていますので、あまり神経質にならない方がよいと思います。

    むしろ床の場合は、ギシギシと音が鳴る箇所がないかを、隅ずみまで足で踏んで

   確認することが重要です。

 

<売主側における内覧会の位置付け>

専門性の強いこの業界では、消費者の無知に乗じた

 売り手側のあるまじき対応をよく耳にします。

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新築マンションの場合、建設を担当するゼネコン(建設業者)はデベロッパー(売主)

 と建設工事請負契約を結んでいるので、建築代金をデベロッパーからもらいます。

 ゼネコンにとって重要なことは、工期(完成期日)を守り、補修工事などの余分な費用を

 出さないことです。

                             

また、デベロッパー(売主)にとって重要なことは、完成してから引き渡しまでの短い

 期間(通常1か月)に無事に引渡しを行うことです。

 デベロッパーのほとんどが、会計上・税務上の売り上げ基準を「引き渡し」としています。

 多くのマンションが、学校の新学期に合わせて引渡しを行なうように計画しますが、

 この3月はデベロッパーの大事な決算期でもあります。

従って、どうしても3月31日までに買い主に引き渡しを済ませる必要があります。

 出来なければ売上計画と利益計画が狂い、上場企業の場合には株価にも影響しかねません。

不具合が多く、手直し工事が大量に発生して引き渡しが3月31日をまたぐことに

 なっては困るのです。

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ゼネコンは、デベロッパーからその点で厳重に釘をさされています。

 そこで、内覧会では、通常ゼネコンの担当者が補修個所チェックの立会いを行いますが、

 上記の理由から、なるべく補修箇所を出さないようにしたいので、

 購入者が指摘しても「こんなもんですよ」「許容の範囲です」と言って取り合わなかったり、

 「内覧は30分程度で終らせてください」などと言うことがあるのです。

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デベロッパー側も、大掛かりな手直し工事で引渡しが遅れたり、契約解除などに

 なったりしないように、切り抜けようと図ります。

 例えば、「後で必ず直しますから」や「とりあえず生活には支障がない部分なので、

 ご入居後に日程調整をして一斉工事日を決めます。それまでは、このままで」などと

 言って、何が何でも引渡しをしてしまおうという姿勢を見せることがあります。

何も知らない買い主は、「そういうものか」と承知してしまうのですが、入居してから

 工事など、どう考えても正常な取引ではありません。

<内覧会後のトラブル>

入居後、買い主と売り主との間でよく起きるトラブルがあります。

 入居してから不良箇所を発見した場合です。

入居後では、ここが悪い、あそこが悪いと言っても、事業者は受け付けてくれない場合が

 あります。

 口に出しては言いませんが、「引き渡しのとき承認印を押したでしょ。この傷は、あとから

 貴方が自分でつけたものじゃないの」などと疑われることになります。

 そして、6か月点検のときに改めて提出してくださいなどと言われてしまうのです。

                              

結局は何とか手直しをしてくれたとしても、ゼネコンの現場所長は別の場所に転じてしまい、

 手配がなかなかつかないことがあります。

 そのために、完了するのは数か月先になったりするのです。

不具合といっても、大抵は生活に支障がない小さな傷や傾きといったものなのですが、

 連絡がさっぱり来ないとか、やっと来たら一度見に行きますと言って、それも1週間後、

 直ったのは更に1か月後であったりしますから、その間は

 非常に不愉快な思いをすることになります。

                              

注意したいのは、完成から引き渡しまでの期間が2週間程度しかない物件の場合です。

 もともと工期にゆとりがないまま着工したり、長雨が続いて工事の遅れが発生したり

 といった場合、最後は突貫工事に追い込まれ、粗い仕上げになる可能性を否定

 できないからです。


<専門家にマンション内覧会をチェックしてもらう意味>

マンションの内覧会のチェックを専門家にやってもらうことも可能です。

マンションの内覧会でのチェックは、目に付きやすい傷や汚れなどは直ぐに見つかり

 ますが、マンションの設備や配管などの分野ではチェックが難しいものもあるため、

 建築士など専門家に依頼する人は最近随分増えました。

                               

実際に起こりがちな施工ミスやチェック漏れの例を挙げてみましょう。

@バルコニーの傾斜不足(バルコニーは外側に向かって雨水が流れるように

 傾斜を設けてあります。万一、傾斜がないか逆傾斜になっていれば、大雨の日に室内に

 水が浸入して来る可能性があり、危険です)


Aフローリングの浮き(見落としてしまいがちなので、注意深く点検しましょう)

B扉が床をこする(何回か開け閉めしたり、フル開閉しないと見落とすことがある)

 C排気ダクトの接続不良(天井を覗かないと分かりません)

Dダウンライトと近すぎるドア(ドアを開けたら真上にダウンライトがある。 

 そもそもの設計がこの位置だと主張するが、不自然な場合が多い)

E給気口の固定不良(引っ張ったらキャップが外れることがある。明らかなミス)

F排水管に水漏れ(パイプの繋ぎ目が不良の場合に起こる。水を出してみないと

 分からない)


G戸あたりの設置位置の間違い(扉を開けたときに壁に当たってしまわない  

 ように、戸あたりという固定器具を設置する。この位置を間違い、機能を発揮して

 いないことがある)

                            

以上のような部分は、確かに問題であり、しかも素人目には分からないこと

もあります。だからと言って、高い費用を払って専門家を同行するまでのことはない

と私は考えるのです。

 
 なぜなら、良心的なマンション事業者というのは、これらの重要な点検は専門員による

「施主検査」で先に済ませているからです。「ユーザー検査=内覧会」では、

あくまで買い主さんの目で確認してもらい、納得の品を受け取って欲しい

という思想が基本にあるからです。

ただ、細かな不良部分は専門員たちでも気付かないで通過してしまうことがあります。

その点から、内覧会は意味があります。

                           

 尚、専門家に依頼したとしても、欠陥マンションの発見までは及ばない

 ことを覚えておきましょう。内覧会同行程度では、マンションの建物としての欠陥や瑕疵を

 発見することは不可能なのです。

欠陥を判断するには1住戸としてではなく、マンション全体を見て行かないと判断できない

 ということです。では、ひとつの建物として検査すればいいということになりますが、

 それは非常に困難です。

 そもそも、工事が完了してしまったあとでは、一棟検査は個人が負担できないほどの費用が

 かかります。瑕疵は、短時日の検査では分からないことも多く、何年か経って発見される

 ことが普通だからです。

 
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