三井健太のWEBマンション講座

変動型 住宅ローンの激変緩和措置 

●金利変動型の住宅ローン利用者が増えている

 どなたもご存知のように、金利変動型のローンには、金利が上がるリスクが付きまとい
 
 ます。しかし、
20113月現在、そのレートは1.0%を切る銀行も多く、このため、多く

 の住宅購入者が変動型を選択しています。

 住宅金融支援機構(旧、住宅金融公庫)の20112月の調査結果では、変動型を選択した
 
 人は
47.5%もあります。

     (因みに、全期間固定型は23.7%、固定期間選択型が28.8%)

  30年以上の長いローンを組む人も多い中、将来の金利上昇に対する備えはどうしようと

 考えているのでしょうか?この問題を考えて行く前に、住宅ローンのタイプを整理して

 おきましょう。

 @全期間が固定金利の住宅ローン
  
  住宅ローンを組む際の最初に決められた金利が最後まで続くタイプです。

   
   金利が固定であるため、低金利時に住宅ローンを組んだ場合は、金利上昇が将来起こった
  
  としても、返済金額が変動しないので、家計に不安がないと言えます。

  反面、金利が下降した場合は、損と感じる場合があるでしょう。しかし、2011年時点の
  
  金利水準は、史上稀に見る低さにあるわけですから、更に低い時代が来るというのは
  
  考えにくいかもしれません。

  とはいえ、変動金利の住宅ローン(1.0%前後)に比べると、概して金利は高く、住宅金融
  
  機構と銀行との提携ローンフラット
35(商品名)で2.5%前後なので、固定型ローンは使い
  
  づらいと感じる人が多いかもしれませんね。

  ただし、固定型でもフラット35Sを利用できる場合(物件による)は、国の政策のおか
  
  げで当初
10年間限定とはいえ1.5%前後に引き下げになるので、変動型ローンとの金利差は
  
  接近します。

 A変動金利型の住宅ローン
  
  市場の金利に連動するタイプの住宅ローンです。半年に1回(通常
41日と101日)、
  
  金利が見直されます。但し、金利が上がっても下がっても、返済額の変更はすぐには行な
  
  われず、
5年に1度と定められています。しかも、上昇した場合、返済額の上昇幅は最大
  
   25
%までとなっています。

  つまり、変動型ローンを利用中、金利が急上昇したとしても、家計が狂わない措置を
  
  取っていることになります。返済額が増えるまで、5年間という猶予をもらえる形です。
  
  なおかつ、
25%以上増えることはないように計算してくれるというもの。

  少しくらいの金利上昇であれば、さほど影響はないでしょうが、急上昇したようなときは、
  
  ありがたい措置ということになるでしょう。これは「激変緩和措置」ということになるで
  
  しょう。

(注)ただし、返済金額は5年間見直されないため、上昇した金利により増えた利息が

溜まってしまう場合、あるいは、金利返済優先で計算されるために元金が減らない場合が

あります
。そのために、5年後からの返済期間や毎月の返済金額に影響を及ぼす可能性も

あります。

 B固定期間選択型の住宅ローン
  
  固定期間選択型(固定金利選択型とも言います)の住宅ローンはローン設定当初から数年
  
  間の金利が固定されるという特約を結んだ住宅ローンです。多くの金融機関で採用されて
  
  いる住宅ローンの金利タイプの一つです。固定期間は借入後、
2年、3年、5年、10年など
  
  が一般的です。

  固定金利期間が満了した後は、その時点での「固定金利」か「変動金利」のどちらかを
  
  選択、すなわち、固定金利のままがよければ固定金利を選択し、変動金利の方に変えたいと
  
  思ったら変更することができます。

  但し、一度 変動金利を選択してしまうと、以後は固定金利に変更することができないと
 
  いう商品もあります。
    
     (この取り扱いは金融機関で確認をして下さい)

  固定期間選択型住宅ローンのメリットは、一度固定金利を選んだ後でも、一定期間が経過

  したとき、金利のタイプを見直すことができる点にあります。


   このタイプは、変動金利タイプと全期間固定のタイプとの中間に位置するローンですが、
  
  期間中(2〜10年間)は金利がどんなに上がっても家計に影響しない安心感があるローン
  
  と言えます。


     (注)問題は、固定期間が終了したときです。もし、金利が大幅に上昇していたら、返済額も
     
      大きくアップるリスクがあるということになります。つまり、
変動型のように25%を上限にして
     
      くれるわけではありません。



●どのタイプを選択すべきか?
   
  固定期間選択型も変動金利型も、固定金利型より概して金利が低い上に、金融機関に
 
 よっては「金利優遇キャンペーン」も挙行中なので、
1.0%を切るような超低金利に
 
 なる例も
20113月現在、多数あるようです。

 こうなると、将来の金利上昇リスクはあっても、変動型や固定期間選択型を利用する人
 
 が増えるのもうなずける話ではあります。

  今、どのタイプを選ぶかは、「ある程度のリスクヘッジをしながら、金利の低さを優先に選択する」
 
  という結論になるのではないでしょうか。

 たとえば、全期間固定型と変動型の二つのローンを組み合わせてリスクを分散しておく
 
 方法も検討していいでしょう。夫婦で借りる形が取れる場合は、夫と妻でそれぞれ別々
 
 のタイプのローンを使うとよいでしょう。

 
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