三井健太のWEBマンション講座

住宅性能表示 と品質の確保 


●「品確法」で誕生した「住宅性能表示制度」

マイホームは一生の買い物とも言われます。せっかく手に入れたマイホームの性能に

著しく問題があったり、生活に支障をきたす重大な欠陥があったり

しては大変です。そうした住宅に関するトラブルを未然に防ぎ、

万が一のトラブルの際も紛争を速やかに処理できるよう、

平成
11年に制定されたのが「住宅の品質確保の促進等に関する法律」です。

略されて「品確法」「住宅品質確保法」とも言われています。

法律の柱は、@新築住宅における瑕疵担保期間10年の義務化と、

A
住宅性能表示制度の二つです。

「住宅性能表示制度」の中には、さらに「性能評価された住宅に係る紛争処理体制の整備

という仕組みがあります(詳細は割愛)。

「瑕疵担保期間の10年」は、マンション業界では、法律制定以前から「アフターサービス規準」

(こちらに詳細
click)として自主的に設けてありましたから、

追認されただけとも言えます。


尚、「瑕疵担保責任」とは、引き渡された住宅に瑕疵があった場合に、

その瑕疵を修理したり、賠償金の支払いなどをしたりしなければならない

責任のことをいいます。

※事業者の責任を確実に履行させることが重要

経営破綻などで履行できない事業者の発生が考えられるため)

との認識により、平成
21年からは、資金の裏付けとして、

保険に加入するか供託することを義務付ける法律も

施行されています。詳細はこちら
click

なお、「住宅性能表示制度」には、「新築住宅での住宅性能表示制度」と

「既存住宅での
住宅性能表示制度」の2つがありますが、

「新築住宅」は法施行時から、「既存住宅」は平成
14年8月からスタートしています。


●住宅性能表示の項目

従来は、住宅メーカーや不動産会社が独自に性能を表示し、また項目もバラバラ

だったため、ユーザーが相互に比較することができませんでした。

これを、項目ごとに等級で表した住宅性能表示基準を設け、

指定住宅性能評価機関が評価を行う方法に変わったことで、比較がしやすくなりました。

以下はマンション版ですが、住宅の性能を項目ごとに、等級1から5

(項目によって3、4もある)
で表わすことになっています。

1

構造の安定

耐震性(最高3〜1で表示)

地盤または杭の許容筋力等

基礎の構造方法等

2

火災時の安全

感知警報装置(最高4〜1で表示)

耐火性(最高3〜1で表示)

3

劣化の軽減

劣化対策(最高3〜1で表示)

4

維持管理

 

維持管理対策(最高3〜1で表示)

更新対策(最高3〜1で表示)

5

温熱環境

省エネルギー対策(最高4〜1で表示)

6

室内空気環境

ホルムアルデヒド対策

7

光・視環境

開口率・方位

8

音環境

防音・遮音性

9

高齢者対応

バリアフリー対策(最高5〜1で表示)

10

防犯性

開口部の侵入防止対策

●住宅性能表示は義務ではないが多くの業者が実施中

「性能表示」も「第三者機関の評価」も、法律上は義務ではなく任意となっています。

しかし、現実には過半のマンション事業者が性能表示も第三者による性能評価も受けています。

例外は、大手の三菱地所レジデンスくらい。

同社は、自社の厳密なチェックシステムが外部評価を必要としないという自負からか、

独自の基準で性能表示を行なっています。

●設計性能と建設性能

第三者に評価を依頼する場合、その設計図のみで評価を依頼するケースと、

建築工事中の建物の評価を依頼するケースとがあります。

前者は「設計住宅性能評価」と言い、後者は「建設住宅性能評価」と言います。

両方の評価書を取得している事業者が多いですが、

「設計住宅評価書」のみ取得の例もあります。

建築中の場合は、建設住宅評価書は取得予定、設計住宅評価は取得済みと、

広告等に表示しています。

いずれにしても、取得済みの評価書はモデルルーム等で見ることができますので、

各項目のレベル(等級)を確認しておきましょう。


●住宅性能評価は性能が高いという意味ではない

注意点は、第三者が評価した「性能評価書」という書面を見せられると、

いかにも権威ありそうに見えて、どれも品質の高い立派なマンションと

錯覚してしまいがちなことです。

住宅性能評価とは、等級(レベル)が最低の1なら1と、客観的に評価して行くものなので、

その内容(等級)が問題なのです。各項目のレベルを確認することが必要です。

住宅性能表示は、「設計性能評価」にしろ「建設性能評価」にしろ、

評価した時点における等級表示でしかなく、経年変化の影響は一切考慮されていない

ことが問題という意見もあります。確かに、新築マンションであれば、

完成直後の状態が評価されているだけで、竣工してから
10年後、20年後までを

担保しているわけではありません。

求められている性能通りに設計がなされ、また、評価を受けた設計通りに

工事が進んでいるかを評価員がチェックするだけの制度です。

しかし、評価を第三者にしてもらうことは、事業者の誇大な自己評価や宣伝文句ではなく、

客観的な指標であることを意味します。


これまで日本になかった制度だけに、
その意味は決して小さくありません。

 
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