三井健太のWEBマンション講座

 新築マンションと中古マンションの比較
 

新築マンションと中古マンションの違いを整理してみましょう。

●新築マンションのメリット

*新築マンションのメリットは、誰も住んでいない住居に住める。

*仲介手数料がいらない。

10年間は、補修など無料のアフターサービスが受けられる。

*新築の家の最大の利点は、最新の法律が適用されていること

(家屋に関する法律は、この数十年の間に、防火・防災・耐久性など、事故や災害への

対応を盛り込んで改定されてきました。新たな基準が設けられた後に建てられた住まいは、

それ以前のものよりも品質の向上が図られ、安全性が保たれているのです。

因みに、耐震基準は「1971年に柱の中の鉄筋を増やす」と、1981年に「震度6程度の地震

でも建物が崩壊しないことで人命を確保する」に大きく改定されています。新築の家は、

現状において社会的に求められる住宅品質の高さが確保されていることになります)

*友達ができやすい

(新築は、ほぼ同時入居になることから、同級生感覚で、すぐ仲良しになれる。子供達も

 集団通学するなど、新しい友達がすぐできます)

●新築マンションのデメリット

*価格が高い

*管理状態が確認できない

*工事中の売買契約の場合、日当たりや眺望が確認できない
   
   *モデルルームから受けるイメージと実際の購入住戸との間にギャップがあり、

    失望させられることがある

●中古マンションのメリット

*価格が安い

*実物の確認ができる

*管理状態が確認できる

(マンションは「管理が命」と言われるほど、管理の仕方が大切です。管理体制が整っているか

     どうかは、マンションの資産価値にも影響します。エントラン
ス、エレベーター、廊下、

     階段などがキレイに掃除されているか、電球や蛍
光灯が切れたままになっていないか、

     自転車置き場がきちんと整頓されてい
るか、植栽の手入れは行き届いているかなどもチェック

     することができます。また、大規模修繕計画についても、計画通り実施されてきたか、

     十分な修繕
が行われてきたかを確認することができます)




 ●中古マンションのデメリット
 
   *多忙な人は良い物件との縁ができにくい
   
    (中古情報が出たら、直ぐに下見に出かけるフットワークが必要だから)

   *物件の調査に手間がかかる
    
     (仲介業者の営業マンは、物件情報に精通しているわけではない。特に、建物の安全性、

      設備の機能や調子、管理内容あたりは、しつこいほど質問して調べさせるようにしないと、

      あとで「しまった」になりかねない。ここが中古物件の落とし穴かもしれません。

      
管理人と管理会社に確認する。近隣の居住者に直接確認するなどの調査が不可欠です)

   
   *アフターサービスや瑕疵担保がない
     
     (何かあったとき、問題解決を迫っても、売主、仲介業者は逃げることしか考えない。

      売主は個人の場合が多いので、瑕疵や不具合があった際のリスクがあるのです。

      住戸内では天井や壁にシミが付いていないかどうか、できれば収納スペースの天井裏まで

      確認する必要があります。コンクリートの建物でも雨漏りすることがあるからです。

      それが実際に雨水の跡であれば、修繕が行われていたとしても将来に不安が残ります)


   *修繕費の徴収があるかもしれない

     (激安の中古物件は、購入した後に、耐用年数の近い設備を取り替えたり、耐震補強工事を

      したりといった大きな修繕費が必要になるかもしれません。
築年数が古いマンションを購入

      すると、寿命による設備の交換が間違いなく必要になり費用がかさみます。修繕計画書が

      作成されていなかったり、作成されていても長期計画に沿った修繕が行われていなかったり

      する物件は避けた方が無難です。築年数の古いマンションは、大規模修繕が既に行われて

      いるかどうかが重要なチェックポイントです)


   *親しい友人ができにくい

      (中古の場合は、既に家族同士のグループができていたり、もう既に子供同士のグループが

      あったりと、仲間に入って行きにくいものです。露骨に新参者扱いはしないでしょうが、

      運次第です。最初は苦労するかもしれません)


   *購入時の諸費用が新築より多くかかる

(下表の比較で中古マンションは仲介料の負担が大きいことがわかります)

新築マンション

埼玉県の3500万円

ローン2800万円



VS.

中古マンション

埼玉県の2800万円

ローン2200万円

15,000

売買契約の印紙税

15,000

20,000

ローン契約の印紙税

20,000

123,000

登録免許税

106,000

なし

仲介手数料

945,000

280,000

修繕積立一時金

なし

31,500

ローン手数料

31,500

108,200

火災保険料

90,100

577,700

合 計

1,207,600

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