三井健太のWEBマンション講座

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賃貸か持ち家か? 


マンション購入と借家住まいの比較

20年、30年先のことなど、誰にも分からないわけですが、それでも長期ローンを組んで

マイホームを買う人がたくさんあります。勇気ある行為なのか、自信があるからなのか、

まあ何とかなるさ、なのか。とにかく新築マンションを購入する人だけでも、

毎年10万人前後(全国)現れます。

一戸建てを買う人や古い家を建て替える人、中古住宅を買う人なども含めたら
80万人にもなるのです。

その一方で、「みんなで渡れば怖くない」でなく、やっぱり怖いと逡巡する人もいるのは事実です。

そこで、仮にローンを組むのが怖いからと、いつまでもマイホームを持たず、

頭金を貯めるのもままならずに進んでしまうとしたら、その先はどうなるかを考えてみました

つまり、購入を決断することが本当に正しいのか、判断を確かなものにするため、

逆から発想して考察してみたという次第。



借家であっても、より快適な住まいで暮らしたいと考えるのが普通の人間の感覚というものでしょう。

つまり、広い、設備がいい、近いなどを求めるわけです。最初はそうでなくても、家族が増えたり、

家財が増えたりすることによって欲求が高まります。

ところが、そのような立派な住まいの家賃はバカ高いものになることでしょう。結局、そうなれば

家賃が勿体ない、馬鹿馬鹿しいと感じ、やっぱりマイホームを持とうと心変わりするでしょう。

結局、ずっと借家で行くつもりであったのが、やっぱりマイホームを持とうと方針転換する

わけです。ということは、
マイホーム取得のチャンスが大幅に遅れるという

デメリットに繋がります。

誰でもそうなると断言はできませんが、より快適な住まいで暮らしたいという欲求が生まれることが

分かっているのなら、早いうちに買ってしまった方がよい。そう言えるのではないでしょうか。

もちろん安い住宅に住み続けるという選択肢もありますが、それで満足するだろうか。

家族は幸福に感じてくれるだろうか、その懸念がデメリットとも言えます。

デメリットの二つ目は、死ぬまで家賃を払い続けなければならないという点です。

収入の減る老後、家賃を払い続けながら、不安なしで暮らしていけるだろうか。

低家賃の住まいを見つけて住み替えるという方法はどうだろうか。

このような観点から検討してみましょう。

従来、賃貸での生活は、高齢者にとって、新規契約の難しさ、住宅の老朽化などの

不安が大きなものでした。

しかし、少子化、人口減、高齢化していく日本では、住宅市場も高齢者を

意識したものへと変わっていくと考えられます。

生活のケア、バリアフリー、コミュニティの充実など、

さまざまなサービスが賃貸物件にも盛り込まれるようです。

しかし、急に数が増えることはないだろう。まだまだ現実は厳しいという状況が続くと考えるべき

なのではないだろうか。老夫婦が快適に暮らせる低家賃の住まいは果たして見つかるだろうか。

そんな疑問が湧いてきます。

過疎地の廃屋でも探して住むことにしますか?そんな場所に引き込みたくないとしたらどうしますか?

やはり、マイホームの取得は切り離せないのではないでしょうか。早めに手当てし、

サラリーマンなら、定年退職までにローン完済の目処をつける。これが理想なのではないでしょうか。

持ち家のメリット

やはり、持ち家は必要のようですね。持ち家のメリットを挙げてみましょう。

@家賃は一生の借金なのに対して、住宅ローンは期限付きの借金である

一定の年齢に達したら家賃は払わなくてよい。そのような

老人福祉制度の誕生は期待できるでしょうか?

まあ、無理でしょう。家賃は一生払い続けることが必要です。

これに対し、マイホームで、住宅ローンを家賃に見立てたとしたら、

完済したときから永久に払わなくてよくなります。

一生の借金、期限付きの借金という違いが両者にある

ということが言えそうです。


A失業したとき、家賃支払いを猶予してくれる家主はいないが、

住宅ローンには返済猶予の途が開かれている

返済猶予を願い出れば、どこの金融機関でも大抵は承認されます。

数年間、金利だけの返済に変更してもらうことが可能です。

B住宅ローンには、生命保険が付帯している。万一のときも、

遺族の家は無借金で確保される

家を住宅ローンで購入する場合、あらかじめローンにセット

されている生命保険への加入が一般的です。

これはローンの返済途中で借り主が亡くなっても、

この保険金で残額が返済されるもので、残された

家族は住む場所を維持することが可能です。

賃貸住宅の場合では、一家の大黒柱が死んだから

といって、同情して賃料を下げてくれたり、

免除してくれたりするような奇特な家主さんはいません。

Cローン返済の方が今の家賃より負担が多いかもしれないが、

より快適な家に住めるというメリットが大きい

持ち家は大抵の場合、頭金を多少入れたとしても、

それまでの家賃並みローン返済では

すまないことが多いはずです。しかし、持ち家は借家より

グレードアップされた住まい

のはずですから、当たり前のことです。

「持ち家は負債を背負うこと」という意見もあるが

ローンを組んでマイホームを購入するということは、

大きな負債を負うことになります。

今は低金利で「家賃並みで買える」と簡単に営業マンは言いますが、

ローンの返済だけでなくマンションなら毎月の管理費、修繕積立金も

必要ですし、すべてのマイホームで固定資産税が必要になります。

また、光熱費も増えるかもしれません。このように、かなりの追加費用が

必要になることを計算に入れておかなければなりません。

賃貸住宅とマイホームの費用を対比したものが、下記の表です。

住居タイプ別 生涯必要費用の項目

戸建て住宅

分譲マンション

賃貸住宅

固定資産税

都市計画税

不動産取得税(取得時の1回のみ)

固定資産税

都市計画税

不動産取得税(取得時の1回のみ)

入居費用(敷金・礼金・仲介手数料など)

更新料(2年毎)

火災保険料

火災保険料

火災保険料

修繕費

修繕費(積立金・一時金)

物件価格

物件価格

家賃

ローン金利

ローン金利

こうして見てくると、マイホームには賃貸住宅にない費用負担が出てきますし、

普通の人には住宅ローンという負債がつきものです。


しかし、家族の生活と未来を守る「保険」としての位置付けにもなりますから、

持ち家=負債、負債は重いと考えるのはいかがなものでしょうか?

家を買うというのは、万が一という予測不可能な将来に対して備えること

という考え方もできるのです。

 
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