三井健太の新刊(有料書籍)ご案内!! 
そのワンルーム買ってはダメ
ワンルーム投資は危険が一杯
   〜老後の備えをぶち壊すワンルーム投資の裏側〜

三井健太 著(B5判 152ページ電子書籍) 1,260円(税込)

冊子版ご希望の場合は、プラス1500円となります。


<本書の狙い>

最近、毎月どこかで開催されている「ワンルームマンションの投資セミナー」

が盛況です。

サラリーマン中心に、大勢の客が会場を

訪れているようです。

筆者が
2,011年初頭に潜入した、あるセミナーでは

70人の参加者があり、

セミナー終了後の個別相談会には、
12人の相談者が残っていました。

不動産流通業の「野村不動産アーバンネット社」の調査によれば

投資に興味を持つ人のうち、「今は投資物件の買い時だと思う」

という人が
57%だそうです。

そして、「積極的に探すようになった」と答えた人は
40%、

「今後
1年間に不動産投資をしたい」人は69%で、

株式投資の
40%を大きく上回っています。

理由を尋ねると、次のように答えています。

「不動産価格は底を打ったのでチャンスである」、

「今は値ごろ感があるため」、

「他の金融商品に比べ、大幅な下落リスクが少なく安定している」、

「金融情勢が不安定なため、現物投資のほうが安全」、

「今後、景気回復によりキャピタルゲインも狙えるため」と。

答えは筆者の予想通りでしたが、「今は値ごろ感があるため」には、

空気を読むと言うか、タイミングを見るというか、

投資家特有の感覚が何となく伝わってきます。

 

さて、ワンルームマンションを購入して、賃貸するという行為は、

ビジネスであり、

税務上で言えば事業所得になります。

それは、たとえ
1室でも変わりません。

最近、この
1室からのマンション経営に乗り出すサラリーマンが増えています。

しかし、ワンルームとはいえマンションの価格は

安いものではありません。

従って、長期のローンを利用して購入する人が圧倒的に多い

ことは間違いありません。

ローンを使えば、その返済に家賃収入の大半が消えてしまいます。

収入がない事業にどうして手を出すのでしょうか?

ワンルームを現金で購入するのであれば、その投資額に対する

賃料の利回りが

10%以上になるものもありますから、意味はありますが、

長期のローンを利用したのでは、

メリットがあるとは思えない。一瞬そう感じる人は多いと思います。

そうです。目的は、老後の収入源を早い段階から確保しておこう

という目的なのです。

住宅ローンが終わったときから収入が得られればいい。

現役の間は、収入がなくても構わないという
「深謀遠慮の策」

それがサラリーマンのワンルームマンション投資なのです。

政治が不安定、景気が一向に良くならない。

国の財政が逼迫している。

少子高齢化が、年金制度の根幹を揺るがしている。

こうした情勢が、定年後の暮らしを不安にさせる。

これらが、サラリーマンを突き動かし、投資商品の研究や

投資行動に駆り出している

理由ではないかと考えられています。

 

低金利が続いているため預貯金のメリットが著しく低い

ことに加え、

株式投資もあまり期待が持てないという状況が

長く続いています。

このことが、安定感のある不動産投資、なかんずく小資金で手軽にできる

ワンルームマンションに人気が集まっている要因と見られます。

サラリーマンには、将来の年金受給に不安があることから、

私設の年金という位置付けでワンルームマンションを購入

している人が多いと言われます。

そのことは総論として否定するものではありません。

しかし、ワンルームならどのようなものでもいい訳ではなく、

各論になると投資方法や

投資対象には大きな問題を指摘せざるを得ません。

地域的な問題、建物のグレード、購入価格と賃料とのバランス

を考慮して物件を選択することが必要ですし、建物の管理と、

入居者の募集や家賃の入金管理などが

不安なく行なわれる必要もあるでしょう。

ところで、ワンルームマンションへの投資は、マンションの賃貸事業、

言い換えればマンション経営に該当します。

従って、事業収入としての所得税を確定申告する必要があります。

節税効果をワンルームマンション販売のセールスポイント

として力説している業者が

多く見られますが、そのわけは、本業の所得とマンション経営の

マイナス所得を合算することで、払い過ぎた税金を取り戻す

ことができることにあります。

しかし、所得を得る目的でマンション経営を始めるのに、

マイナス所得とは

一体どういうことでしょうか。これでは経営とは言えないのでは?

家賃収入から金利や減価償却を損金として計上することができるので、

税務上は赤字になるが、キャッシュフロー(現金の出入り)は、

プラスか悪くてもトントンですむのだと言います。

つまり、「家計に影響を与えずにマンションが持てます」

というのが、業者のキャッチフレーズです。

そうして、いずれローンが完済したら、今度は年金のように

安定収入が得られます。

つまり、「私設年金」という触れ込みです。これも業者が定着させた

キャッチフレーズです。

年金は通算25年以上の保険料支払いを続けて、

やっと
65歳から受給権利を得られます。

それと、
25年以上の住宅ローンを払い続けて得る家賃収入とは、

同じようにも見えます。

しかし、どこかおかしい。

それを、本書では明らかにして行こうと思います。
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< 目 次 > 


第1章 分かる不動産投資

●いまどきの財産三分法・・ 11

●老後は不労所得で暮らしたい
・・ 13


●ローンで投資ができるのは不動産だけ・・ 15

●マンション投資の目的は老後の収入源というけれど・・ 16

●ファミリーマンションではだめなのか?・・ 17

●転勤が多い人の、こんな投資もある
・・ 20

●アパート1棟投資・・ 23

●中古アパートのハイリスク
・・ 27


●証券化不動産投資のメリット・デメリット・・ 28

●投資不動産を扱う業者の主張の違いを分析・・ 30

第2章 サラリーマンでもできる不動産投資

・・ ●不動産バブル崩壊の記憶と投資ブームの再来・・ 32

●日本で投資ブームは当分起こらない?・・ 36

●ワンルームが生命保険代わりにもなるという意味
・・ 37


●ファミリータイプよりワンルームが良いわけは・・ 40

●サラリーマン投資家の強みはローンの組み易さか?・・ 41

●中古購入はローン付けが壁になる?・・ 43

●自己資金ゼロでは買えない・・ 45

●投資のキャッシュフローは赤字が実態だ!
・・ 46


●ワンルームマンションの賃料相場・・ 50

●新築ワンルーム物件の平均像と利回り
・・ 51

●中古ワンルームの価格相場と利回り・・ 53

●新築か中古か。買うならどっち?・・ 54

●中古マンションの築年数に注意・・ 56

●築25年の古いマンションを買ったらどうなる?・・ 57

●残ったキャッシュは手をつけないこと・・ 65

●ローン利用と現金買いとの組み合わせで複数所有へ・・ 66

●リノベーションで寿命を延ばす・・ 67

●共用部分のメンテナンスに期待できないワンルーム・・ 69

●新築にこだわるとしたら・・ 74

●買って大丈夫な中古。やめた方がいい新築・・ 76

●業者が売主の中古を買ってはダメ・・ 77

●現地確認のポイントはここだ・・ 78

第3章 ワンルーム業者が仕組む罠

・・ ●投資の節税シミュレーションはウソが多い・・ 80

●節税と投資効果は二律背
・・ 82

●専門業者の成り立ち・経営メリット・・ 83

●ワンルーム専門業者の姿
・・ 85

●ワンルーム業者の営業手法・・ 87

●悪質なワンルーム業者も少なくない
・・ 89

●不動産投資セミナーの裏側を覗く・・ 90

●見せかけの高利回り
・・ 92

●キャピタルロスを含めて利回り計算するのが正しい・・ 94

●高利回り物件はリスクも高い
・・ 97

●建物管理の会社に疑問・・ 98

●不動産投資を煽る書籍のかずかず
・・ 100


第4章 やっぱり怖いワンルーム投資

●ワンルームにキャピタルゲインは期待できるか?・・ 102

●不動産でも株でも底値買いは難しい
・・ 103

●居住用と異なる投資用不動産のローン・・ 104

●投資マンションを売却したときの税金
・・ 105

●高く貸せるワンルーム・高く貸せないワンルーム・・ 106

●不動産は保有しているだけでコストがかかる
・・ 108

●任せっぱなしの管理でいいのか?・・ 110

●空室期間は年平均
1か月あると思え・・ 113

●空室率のデータから見る将来の不安・・ 115

●サブリースのインチキ臭さと危うさ
・・ 117

●信頼できる管理会社とは?・・ 120

●造り過ぎが賃料下落を招く
・・ 121

●ワンルームマンションの中古が極端に安い理由・・ 123

●中古ワンルームが何故売りに出されるかに注目・・ 125

●ワンルームマンション投資のリスクはこれだけある・・ 126

●対象エリア・対象物件別のメリット・デメリット・・ 127

●会社員のままではマンション経営はできない・・ 129

●やっぱり怖いワンルーム投資・・ 130

第5章 成功するためのワンルーム投資
・・
●人口の推移予測に基づいてエリアを決める
・・ 133

●ワンルームを買うなら東京で・・ 134

●買うなら
25u以上に・・ 135


●できるだけ大型のマンションを選ぼう
・・ 136

●低金利はいつまでも続かない・・ 138

●目先の利回りに囚われずに始める
・・ 139

●戦略的買い替えのススメ・・ 140

●年齢によって変わる投資スタンス・・ 141

●成功する不動産投資の心構え
・・ 144


 
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